Aluguel de fundos imobiliários vs. aluguel de imóveis: um pequeno detalhe que faz toda a diferença (a favor dos FIIs) na Declaração do Imposto de Renda

Em época de declaração do imposto de renda, é oportuno destacar oportunidades de investimentos que fiquem livre do pagamento desse tributo federal, e aqui vem a calhar um pequeno comparativo entre os rendimentos recebidos de fundos de investimentos imobiliários – FIIs – e os rendimentos recebidos de aluguéis de imóveis “de tijolo” (se bem que o rendimento dos FIIs também é proveniente, em última análise, de aluguel de imóveis de tijolo, mas a referência é apenas para destacar a diferenciação existente).

Em primeiro lugar, é preciso deixar bem claro que esse artigo não é e não pretende demonstrar qualquer outra vantagem comparativa dos FIIs sobre os investimentos em imóveis, sendo o artigo focado, portanto, no aspecto tributário da renda. Logo, trato apenas de realçar uma diferença importante e de grande impacto no planejamento tributário das pessoas que vivem de renda passiva, ou pretendem viver dessa forma, ancoradas em investimentos de caráter imobiliário.

Há diversas vantagens e desvantagens entre investir em imóveis e investir em fundos imobiliários, discussão que, se vocês quiserem, poderei abordar em outro artigo futuramente. Se você não sabe o que são fundos imobiliários, e quer saber mais a respeito, indico os dois melhores sites a respeito:

- Fundo Imobiliário: excelente site mantido pelo consultor Sérgio Belleza Filho, com notícias, características, legislação, tipos de fundos negociados na Bolsa, rentabilidades, gráficos, vídeos, links e muitas outras coisas informativas e úteis.

- HC Investimentos: uma mina de ouro de informações sobre investimentos, em particular sobre os FIIs, do meu amigo Henrique Carvalho. Com dados e estudos técnicos de alta qualidade, envolvendo conceitos modernos das finanças trazidos para a realidade dos fundos imobiliários.

Aluguéis de fundos imobiliários

Os rendimentos mensais distribuídos aos cotistas de fundos imobiliários são considerados rendimentos isentos de imposto de renda, respeitadas as condições previstas em lei:

1- O cotista beneficiado tem que ter menos do que 10% das cotas do Fundo;
2 – O Fundo tem que ter, no mínimo, 50 cotistas; e
3 – As cotas do Fundo têm que ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Assim, na Declaração de Ajuste Anual, eles devem ser declarados na Ficha Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis. Como não existe campo algum específico para os rendimentos dos fundos imobiliários – o que mais se aproxima é o item 08 – rendimentos de cadernetas de poupança e letras hipotecárias, acredito que eles podem ser declarados no item 13. Outros (especifique). O que vocês acham?

Não confundir os rendimentos mensais (isentos), com os ganhos de capital decorrentes da venda das cotas. Nesse caso – venda das cotas – incide o IR, de 20%, que deve ser recolhido mediante DARF, conforme prevê o art. 18, II, da Lei 8.668/93, uma vez que se trata de alienação de cotas  com ganhos de capital oriundo de operações realizadas no mesmo ambiente da renda variável.

Aluguéis de imóveis

Ao contrário dos aluguéis dos fundos imobiliários, o aluguel recebido de imóveis está sujeito ao pagamento de imposto de renda, dependendo do valor recebido e conjugado a outras rendas do contribuinte, e deve ser declarado dependendo do fato de o contribuinte recebê-lo de pessoa física ou pessoa jurídica.

No primeiro caso, ele deve ser declarado na ficha “Rendimento Tributável recebido de Pessoa Física”. No segundo caso, na ficha “Rendimento Tributável recebido de Pessoa Jurídica”.

Uma matéria bastante completa a respeito de como declarar tais rendimentos pode ser lida nessa matéria do UOL Economia: Declarar aluguel recebido depende do tipo de locatário. Há inclusive um vídeo com mais informações disponível aqui.

É importante destacar que o aluguel abaixo do teto nem sempre é isento, conforme trecho da reportagem:

“Como se trata de um rendimento provindo do aluguel de um imóvel, ele deve ser incorporado à sua renda mensal, somando salários e eventuais aposentadorias. Neste sentido, isto significa que, se você recebe R$ 500 por mês de aluguel estaria, teoricamente, isento do pagamento do Imposto de Renda. Mas, se você possui um salário de R$ 1 mil, que também seria isento de IR, por exemplo, sua renda tributável será de R$ 1.500, acima, portanto, do teto de isenção do Imposto de Renda. Neste caso, fica claro que nem sempre o rendimento de aluguel na faixa de isenção está isento da incidência do IR.”

Isso quer dizer o seguinte: os aluguéis aumentam a base de cálculo do imposto de renda, exatamente pelo fato de serem considerados como rendimentos tributáveis, e isso pode tanto aumentar o imposto que você tem a pagar, como diminuir o valor da restituição que você teria a receber. Isso não ocorre com os aluguéis recebidos de fundos imobiliários, os quais, por lei, são totalmente isentos de qualquer imposto de renda, ficando fora, portanto, de qualquer possibilidade de interferirem no cálculo de eventual imposto de renda a pagar ou a restituir.

Conclusão

Essa pequena, mas sutil diferença no regime tributário causa enorme impacto nos rendimentos líquidos que você tem direito a receber. Embora ambas as rendas passivas tenham o mesmo fato gerador – pagamento de locação pelo inquilino ao proprietário – o tratamento tributário mais benéfico aos rendimentos auferidos com fundos imobiliários  torna essa uma excelente opção quando se pensa em viver de renda de aluguéis de imóveis, já que você não pagará imposto de renda sobre os rendimentos recebidos de fundos imobiliários, não importa se você receba R$ 10 ou R$ 5.000 mensalmente com os FIIs.

A atratividade dos fundos imobiliários, nesse específico aspecto, é, portanto, inquestionável, mas você deve avaliar também outros fatores que gravitam ao redor de ambos os investimentos a fim de escolher aquele que é mais adequado ao seu perfil de investimento, ao seu horizonte de aplicação, às suas necessidades e aos seus projetos de vida, bem como de seu grau de informação do mercado e ao seu nível de tolerância ao risco.

Bons investimentos imobiliários!

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

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