Loading ...Uma das boas opções de investimento no aquecido mercado imobiliário brasileiro é a aplicação em fundos de investimento imobiliário, os FIIs. Por meio dele, você se torna proprietário, na qualidade de cotista, de empreendimentos de vulto, como shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, prédios universitários, centros de distribuição e logística etc., tendo direito ao recebimento de aluguéis – denominados “rendimentos” – em proporção à quantidade de cotas que possui, além do eventual ganho de capital proporcionado pela venda de cotas que se valorizaram no mercado secundário, da Bolsa de Valores.
É, portanto, um ativo real que gera renda mensal, mas sem o ônus da administração dos bens (que fica a cargo do fundo), residindo nisso um de seus mais marcantes atrativos.
Sobre os fundos imobiliários, já fizemos comentários sobre 3 estratégias de investimento usando esse investimento “concreto”, que teve ótima repercussão entre os leitores. Há, também, inegáveis vantagens tributárias, como pontuei em outro artigo.
Pois bem. Hoje vou discorrer sobre minha experiência prática nesse tipo de investimento, que consistiu na aplicação no Fundo Imobiliário do Shopping Parque Dom Pedro, no final do ano passado. De acordo com as informações contidas no site Fundo Imobiliário,
“Este fundo é proprietário de 15% do Shopping Parque Dom Pedro, localizado em Campinas-SP e é administrado pelo Banco Ourinvest. O estabelecimento tem 120 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) com 387 lojas e 36 operações de fast-food, sendo o maior da América Latina em área contígua”.
Após estudar os prós e contras do investimento nesse fundo imobiliário, cheguei à conclusão de que valeria a pena investir parcela de meu capital nesse empreendimento, sobretudo pela garantia de rentabilidade mínima aos cotistas. Isto é, os administradores do fundo se propuseram
“A garantir uma rentabilidade mínima aos cotistas completando, com recursos próprios, a distribuição de rendimentos do fundo de forma a mantê-la num patamar mínimo de R$ 8,30 por cota ao mês durante um período de 36 meses a partir do início do fundo”.
Como a cota de lançamento do fundo estava orçada em R$ 1 mil, isso significava um rendimento mensal de 0,83%, líquido de imposto de renda (cerca de 9,96% a.a., obrigado ao leitor Eduardo pela correção!) – e isso sem contar a eventual valorização da cota. Considerando que, à época, a taxa SELIC estava orbitando em torno de 8,75% a.a., só a distribuição dos aluguéis mensais já superaria o CDI, o que apontava um prêmio de risco interessante, dadas as características do empreendimento.
Apesar de não morar em Campinas, e nem conhecer pessoalmente o shopping, alguns amigos que já moraram naquele cidade asseguraram que o shopping tinha uma boa movimentação, e estava em expansão. Esse fato agregou confiança ao êxito do investimento, uma vez que, em se tratando de fundos imobiliários, é sempre bom checar, seja pessoalmente, seja com pessoas que tenha visitado o empreendimento (prédio, hospital, galpão etc.), o estado geral do edifício objeto do fundo imobiliário.
Como “descobri” o investimento
Vale a pena contar como cheguei até o investimento, que foi quase “por acaso”. Eu estava num banco, aguardando o atendimento, na sala de espera. E, para aproveitar melhor o tempo ocioso, optei por ler o jornal Valor Econômico. Eis que, em meio às notícias econômicas do dia, me deparo com um anúncio bem vistoso desse FII, com especial ênfase conferida à garantia de rendimento mínimo.
Como eu já estava sondando o mercado de fundos imobiliários, querendo uma boa oportunidade para fazer um test drive, resolvi, após estudos preliminares, como dito acima, fazer a reserva e investir no empreendimento.
A dificuldade de fazer a reserva
Foi uma verdadeira “batalha” conseguir participar da oferta. Isso porque não eram todas as corretoras que estavam participando da oferta, incluindo a que eu estava utilizando à época (e que, na verdade, ainda utilizo) – Link Trade. Após vários contatos, emails e telefonemas, consegui, enfim, fazer a solicitação da reserva com a corretora do Bradesco.
Felizmente, deu tudo certo, e as cotas foram adquiridas ao preço de lançamento – R$ 1 mil. Sem o pagamento das taxas de corretagem, como é próprio dos pedidos de reserva.
O curioso é notar que, à época do seu lançamento, havia um estande no próprio shopping Parque Dom Pedro, onde a corretora Petra buscava atrair clientes do shopping a se tornarem donas do próprio shopping em que faziam compras, por meio do slogan “O shopping que você escolheu agora também pode ser seu”.
A reportagem do Valor Econômico ficou 4 horas no estande, e durante todo esse período, por incrível que pareça, os consultores de investimento da corretora só foram abordados por pessoas que buscavam informações sobre… promoção de Natal e localização de lojas! E isso considerando que o estande foi montado justamente na época de maior movimento no shopping, que é a época de fim de ano…
Alguma movimentação de interessados só ocorria mais para o final do dia, mas ainda assim realizada por lojistas interessados em serem donos de uma fatia do shopping.
Análise do investimento
Confesso que fiquei surpreso com a rápida valorização do FII. Pouco mais de um mês do início das negociações, ainda no final de 2009, a cota do PQDP11 chegou a alcançar R$ 1.160,00, uma impressionante valorização de 16%.
Entretanto, o valor da cota ficou estacionado nesse patamar, apesar das oscilações ocasionais, de modo que, na última quinta-feira, decorridos mais de 7 meses, a cota estava sendo cotada a R$ 1.158,00. No preço atual, o yield desse fundo está em 0,71% a.m. Embora seja um valor que ganhe da poupança, está um pouco inferior ao CDI, de modo que, mesmo que eu não tivesse investimentos nesse fundo, eu não compraria a cota pelo valor atual de mercado.
Por outro lado, a garantia de rendimento mínimo tem sido cumprida à risca pela administração do fundo.
Créditos da imagem: Fundo Imobiliário
O curioso do investimento diz respeito ao aluguel distribuído no mês de março, referente ao mês de janeiro. Ao invés dos habituais R$ 8,30 por cota, o FII distribuiu R$ 8,50, ou seja, acima da rentabilidade mínima garantida, conforme comunicado contido no próprio site da Bovespa:
“O Banco Ourinvest S.A., na qualidade de administrador do Fundo Investimento Imobiliário Parque Dom Pedro Shopping Center, informou que em 19/03/2010 dará início ao pagamento do rendimento, referente ao mês de janeiro/2010, no valor de R$ 8,5080621 por cota, aos titulares de cotas em 26/02/2010″.
Por quê os rendimentos referentes a janeiro foram maiores? Eu presumo que se deva a fatores sazonais, ou seja, à maior receita decorrente das vendas do fim do ano anterior (Natal).
Vale lembrar que alguns fundos imobiliários também podem prometer garantia de rentabilidade mínima. Eu li o prospecto de um fundo – não me lembro qual agora (mas acho que era do setor educacional) – que também garantia um rendimento mensal, mas que ressalvava expressamente que, mesmo que o fundo ganhasse receitas adicionais, o excedente não seria distribuído aos cotistas. Fiquem atentos ao regulamento e prospecto dos fundos!
Outra coisa a ser observada é que muitos fundos irão construir ou comprar prédios e angariar rendas decorrentes de futuras locações. Prestem atenção: verbos no futuro. Eles podem ou não se concretizar. Enquanto os locadores não chegarem, você não terá inquilinos morando em seu empreendimento. E, não tendo inquilinos, não haverá aluguel caindo em sua conta.
Eu, particularmente, estou optando, nas atuais condições de mercado, por fundos imobiliários já maduros, com locadores já existentes, ao invés de fundos que tenham promessas de comprar imóveis para futuras locações, e consequentes futuros rendimentos.
Observações importantes
Apesar desse investimento ter tido um retorno bastante satisfatório, durante esse curto período de tempo, um dado deve ser destacado, mas que não estou seguindo no momento: diversifique seus investimentos em fundos imobiliários. Atualmente, estou investindo apenas no Shopping Parque Dom Pedro, em face da necessidade de saldar outros compromissos que exigem maior liquidez no curto prazo. Mas estou ciente dos riscos, apesar de o Shopping Dom Pedro me parecer um bom investimento, tanto é assim que continuo a estudar os fundos imobiliários a fim de ampliar e diversificar minha atuação nesses ativos reais.
Diversificando sua participação, você estará diluindo os riscos, e tornando mais estável sua carteira de investimentos imobiliários.
O site Eu tô na Bolsa publica periodicamente um ranking dos yields dos FIIs do mercado, que pode funcionar como um bom guia para sua escolha. Entretanto, não balize suas decisões apenas na taxa de distribuição de aluguéis, como bem demonstrou o Henrique Carvalho em ilustrativo artigo a respeito de um caso concreto envolvendo o Memorial Office.
Dos fundos que atualmente estão sendo negociados no mercado, tenho particular interesse pelos FIIs Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B), que atua no setor hospitalar, e Europar (EURO11), que atua no setor de logística. Dessa maneira, estaria diversificando também entre distintos segmentos econômicos (shopping center, hospital e logística), o que contribuiria, em tese, para uma melhor diluição de riscos.
Conclusão
Os fundos imobiliários são excelentes alternativas para a construção de uma carteira baseada em distribuição de renda. Se você pretende, na fase de pós-independência financeira ou mesmo agora, garantir um rendimento mensal estável, livre de impostos e ancorado em ativos reais, considere a hipótese de investimento no setor imobiliário, mas por meio dos FIIs.
Tal como em qualquer outro tipo de investimento, a entrada nesse ramo exige estudo, disciplina e paciência para encontrar as melhores oportunidades. Porém, os resultados podem ser largamente recompensados, se você inserir os fundos imobiliários dentro de uma estratégia maior de construção de patrimônio.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
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Estou procurando alguns FIIs para investir (BBFI11B, HTMX11B e KNRI11) e tenho algumas perguntas:
1- pelo que eu entendi,há duas formas de comprar cotas: ou na abertura do FII (oferta pública) ou através de uma corretora se tiver passado o prazo da oferta pública. É isso mesmo?
2- procurei os FIIs acima para comprar e vi que os valores ofertados pelos cotistas geralmente têm grande distorção do valor patrimonial da cota divulgado no site da Bovespa. Normal?
Obrigado a quem puder ajudar!
1 – Sim. Numa oferta pública, apenas através das corretoras participantes; no mercado secundário, por todas as corretoras, a exemplo da negociação de ações.
Há outra possibilidade específica de aquisição “no lançamento”: quando há emissões posteriores de um fundo (comum em fundos de CRIs), há um período de preferência para os cotistas e, caso estes não exerçam a compra total da oferta, o remanescente é oferecido ao público em geral, via de regra através de compra à vista diretamente com a administradora (se você se interessar ao menos em conhecer como isso funciona, pesquise sobre o Fundo Excellenece [FEXC], que atualmente está vendendo sobras da última emissão).
2 – É “normal”, pois o valor patrimonial retrata o valor contábil (com depreciações, etc,), enquanto o valor na Bovespa retrata o que o mercado se dispõe a pagar, tendo em vista desde as perspectivas de rendimento de aluguéis e dos imóveis até as beiras da pura especulação.
Como a liquidez dos FIIs é baixa, não é difícil haver um fundo “cotado” a 1020 que, com a negociação de UMA ÚNICA cota, passa a 1030, 1040, e por aí vai.
Acompanhe os negócios diários e volumes para constatar como isso ocorre com certa frequência.
Você não pediu, mas vai uma dica:
Nos sites da Bovespa e da CVM há vários informativos, relatórios e demonstrativos (que alguns administradores deveriam – mas não o fazem – dispor em seus sites) sobre os FIIs em atividade. Analise-os com cuidado e veja a existência de situações atípicas que possam impactar o rendimento e o valor de mercado da cota (p.ex., BBFI está pagando parcelas de reajuste retroativo de aluguéis, mas o inquilino pleiteia ao fundo que arque com reformas; HTMX pagou um “plus” pela venda de imóveis de sua carteira, caracterizando amortização do valor da cota)
Leon, MUITÍSSIMO obrigado pelas informações. Pode deixar que vou digeri-las!
Há algum fundo que você indicaria? Eu tive uma experiência traumática com o MSHP11 e até hoje não consegui voltar ao mercado de FIIs. Estou voltando a buscar informações agora.
MSHP é pra traumatizar mesmo…
Indicação? Só vou dizer o que eu tenho feito: faz quase um ano que não compro nada de FIIs. Como esses fundos viraram moda, com matérias em revistas do tipo “Veja”, houve uma corrida de aplicadores a esse tipo de investimento e, em contrapartida, lançamentos de vários fundos com lastros e preços que, em meu entender, são um tanto duvidosos e sobrevalorizados, respectivamente.
Além disso, existe um risco real de os compromissos assumidos não serem cumpridos; Por exemplo, só ontem NSLU caiu cerca de 20% na Bovespa, apenas com a manifesta INTENÇÃO de o locatário do imóvel pretender uma redução de 33% no aluguel.
No meu caso, como não tenho tempo nem paciência, tenho foco em aplicações mais conservadoras (e que nem são muito menos rentáveis que os FIIs, atualmente). Para algo com mais risco, vejo que as oscilações da Bolsa oferecem boas oportunidades de consideráveis ganhos (e de perdas também) em trades de curto prazo.
Essa é uma visão pessoal, mas também não se desanime: ainda que não venhamos a utilizá-lo, o conhecimento financeiro é útil e sempre uma vantagem competitiva em relação à média dos demais “atores” do mercado. Continue pesquisando sobre o assunto.
Abraços e sucesso! (e querendo trocar ideias pode ir postando)
Kenji e Leon, muito produtivos os debates postados nesse tópico!
O caso ocorrido com o NSLU11B só reforça a importância de não fazer apostas concentradas em poucos FIIs – muito menos em FIIs concentrados em um determinado setor. Isso porque o HCRI11B vem caindo forte “a reboque” do NSLU11B, mesmo que o Hospital da Criança não tenha apresentado nenhuma manifestação no sentido de reduzir o valor da locação. O mercado responde aos movimentos dos “fundamentos” dos fundos imobiliários e também das “meras intenções” de locadores/locatários. É um mercado de risco, menor do que o da Bolsa, mas maior do que o da renda fixa “pura”.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Na verdade F.I.I não tem nada a ver com renda fixa, porque na renda fixa você não tem nada e no F.I.I você tem cotas de um (ou mais) imóvel(eis). Apesar de um pequeno risco ainda considero um bom investimento.
Um abraço
Olá, Hass, acredito que a comparação dos FIIs com a renda fixa tenha mais a ver para fins didáticos mesmo…
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Acabei de ler o seu texto, muito interessante.
Não sei se você foi adiante com os investimentos no FIIs Nossa Senhora de Lourdes, mas acabei de ver a rentabilidade dos FIIs em 2011 e esse foi um dos piores, ficando inclusive no negativo, com -20,66% no ano!!!
Donattelo, obrigado!
De fato, o NSLU11B teve um desempenho decepcionante em 2011. Levou a reboque o HCRI11B e, por tabela, houve uma pequena “crise de confiabilidade” em alguns dos demais fundos administrados pela BFRE.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!