Loading ...Uma das boas opções de investimento no aquecido mercado imobiliário brasileiro é a aplicação em fundos de investimento imobiliário, os FIIs. Por meio dele, você se torna proprietário, na qualidade de cotista, de empreendimentos de vulto, como shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, prédios universitários, centros de distribuição e logística etc., tendo direito ao recebimento de aluguéis – denominados “rendimentos” – em proporção à quantidade de cotas que possui, além do eventual ganho de capital proporcionado pela venda de cotas que se valorizaram no mercado secundário, da Bolsa de Valores.
É, portanto, um ativo real que gera renda mensal, mas sem o ônus da administração dos bens (que fica a cargo do fundo), residindo nisso um de seus mais marcantes atrativos.
Sobre os fundos imobiliários, já fizemos comentários sobre 3 estratégias de investimento usando esse investimento “concreto”, que teve ótima repercussão entre os leitores. Há, também, inegáveis vantagens tributárias, como pontuei em outro artigo.
Pois bem. Hoje vou discorrer sobre minha experiência prática nesse tipo de investimento, que consistiu na aplicação no Fundo Imobiliário do Shopping Parque Dom Pedro, no final do ano passado. De acordo com as informações contidas no site Fundo Imobiliário,
“Este fundo é proprietário de 15% do Shopping Parque Dom Pedro, localizado em Campinas-SP e é administrado pelo Banco Ourinvest. O estabelecimento tem 120 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) com 387 lojas e 36 operações de fast-food, sendo o maior da América Latina em área contígua”.
Após estudar os prós e contras do investimento nesse fundo imobiliário, cheguei à conclusão de que valeria a pena investir parcela de meu capital nesse empreendimento, sobretudo pela garantia de rentabilidade mínima aos cotistas. Isto é, os administradores do fundo se propuseram
“A garantir uma rentabilidade mínima aos cotistas completando, com recursos próprios, a distribuição de rendimentos do fundo de forma a mantê-la num patamar mínimo de R$ 8,30 por cota ao mês durante um período de 36 meses a partir do início do fundo”.
Como a cota de lançamento do fundo estava orçada em R$ 1 mil, isso significava um rendimento mensal de 0,83%, líquido de imposto de renda (cerca de 9,96% a.a., obrigado ao leitor Eduardo pela correção!) – e isso sem contar a eventual valorização da cota. Considerando que, à época, a taxa SELIC estava orbitando em torno de 8,75% a.a., só a distribuição dos aluguéis mensais já superaria o CDI, o que apontava um prêmio de risco interessante, dadas as características do empreendimento.
Apesar de não morar em Campinas, e nem conhecer pessoalmente o shopping, alguns amigos que já moraram naquele cidade asseguraram que o shopping tinha uma boa movimentação, e estava em expansão. Esse fato agregou confiança ao êxito do investimento, uma vez que, em se tratando de fundos imobiliários, é sempre bom checar, seja pessoalmente, seja com pessoas que tenha visitado o empreendimento (prédio, hospital, galpão etc.), o estado geral do edifício objeto do fundo imobiliário.
Como “descobri” o investimento
Vale a pena contar como cheguei até o investimento, que foi quase “por acaso”. Eu estava num banco, aguardando o atendimento, na sala de espera. E, para aproveitar melhor o tempo ocioso, optei por ler o jornal Valor Econômico. Eis que, em meio às notícias econômicas do dia, me deparo com um anúncio bem vistoso desse FII, com especial ênfase conferida à garantia de rendimento mínimo.
Como eu já estava sondando o mercado de fundos imobiliários, querendo uma boa oportunidade para fazer um test drive, resolvi, após estudos preliminares, como dito acima, fazer a reserva e investir no empreendimento.
A dificuldade de fazer a reserva
Foi uma verdadeira “batalha” conseguir participar da oferta. Isso porque não eram todas as corretoras que estavam participando da oferta, incluindo a que eu estava utilizando à época (e que, na verdade, ainda utilizo) – Link Trade. Após vários contatos, emails e telefonemas, consegui, enfim, fazer a solicitação da reserva com a corretora do Bradesco.
Felizmente, deu tudo certo, e as cotas foram adquiridas ao preço de lançamento – R$ 1 mil. Sem o pagamento das taxas de corretagem, como é próprio dos pedidos de reserva.
O curioso é notar que, à época do seu lançamento, havia um estande no próprio shopping Parque Dom Pedro, onde a corretora Petra buscava atrair clientes do shopping a se tornarem donas do próprio shopping em que faziam compras, por meio do slogan “O shopping que você escolheu agora também pode ser seu”.
A reportagem do Valor Econômico ficou 4 horas no estande, e durante todo esse período, por incrível que pareça, os consultores de investimento da corretora só foram abordados por pessoas que buscavam informações sobre… promoção de Natal e localização de lojas! E isso considerando que o estande foi montado justamente na época de maior movimento no shopping, que é a época de fim de ano…
Alguma movimentação de interessados só ocorria mais para o final do dia, mas ainda assim realizada por lojistas interessados em serem donos de uma fatia do shopping.
Análise do investimento
Confesso que fiquei surpreso com a rápida valorização do FII. Pouco mais de um mês do início das negociações, ainda no final de 2009, a cota do PQDP11 chegou a alcançar R$ 1.160,00, uma impressionante valorização de 16%.
Entretanto, o valor da cota ficou estacionado nesse patamar, apesar das oscilações ocasionais, de modo que, na última quinta-feira, decorridos mais de 7 meses, a cota estava sendo cotada a R$ 1.158,00. No preço atual, o yield desse fundo está em 0,71% a.m. Embora seja um valor que ganhe da poupança, está um pouco inferior ao CDI, de modo que, mesmo que eu não tivesse investimentos nesse fundo, eu não compraria a cota pelo valor atual de mercado.
Por outro lado, a garantia de rendimento mínimo tem sido cumprida à risca pela administração do fundo.
Créditos da imagem: Fundo Imobiliário
O curioso do investimento diz respeito ao aluguel distribuído no mês de março, referente ao mês de janeiro. Ao invés dos habituais R$ 8,30 por cota, o FII distribuiu R$ 8,50, ou seja, acima da rentabilidade mínima garantida, conforme comunicado contido no próprio site da Bovespa:
“O Banco Ourinvest S.A., na qualidade de administrador do Fundo Investimento Imobiliário Parque Dom Pedro Shopping Center, informou que em 19/03/2010 dará início ao pagamento do rendimento, referente ao mês de janeiro/2010, no valor de R$ 8,5080621 por cota, aos titulares de cotas em 26/02/2010″.
Por quê os rendimentos referentes a janeiro foram maiores? Eu presumo que se deva a fatores sazonais, ou seja, à maior receita decorrente das vendas do fim do ano anterior (Natal).
Vale lembrar que alguns fundos imobiliários também podem prometer garantia de rentabilidade mínima. Eu li o prospecto de um fundo – não me lembro qual agora (mas acho que era do setor educacional) – que também garantia um rendimento mensal, mas que ressalvava expressamente que, mesmo que o fundo ganhasse receitas adicionais, o excedente não seria distribuído aos cotistas. Fiquem atentos ao regulamento e prospecto dos fundos!
Outra coisa a ser observada é que muitos fundos irão construir ou comprar prédios e angariar rendas decorrentes de futuras locações. Prestem atenção: verbos no futuro. Eles podem ou não se concretizar. Enquanto os locadores não chegarem, você não terá inquilinos morando em seu empreendimento. E, não tendo inquilinos, não haverá aluguel caindo em sua conta.
Eu, particularmente, estou optando, nas atuais condições de mercado, por fundos imobiliários já maduros, com locadores já existentes, ao invés de fundos que tenham promessas de comprar imóveis para futuras locações, e consequentes futuros rendimentos.
Observações importantes
Apesar desse investimento ter tido um retorno bastante satisfatório, durante esse curto período de tempo, um dado deve ser destacado, mas que não estou seguindo no momento: diversifique seus investimentos em fundos imobiliários. Atualmente, estou investindo apenas no Shopping Parque Dom Pedro, em face da necessidade de saldar outros compromissos que exigem maior liquidez no curto prazo. Mas estou ciente dos riscos, apesar de o Shopping Dom Pedro me parecer um bom investimento, tanto é assim que continuo a estudar os fundos imobiliários a fim de ampliar e diversificar minha atuação nesses ativos reais.
Diversificando sua participação, você estará diluindo os riscos, e tornando mais estável sua carteira de investimentos imobiliários.
O site Eu tô na Bolsa publica periodicamente um ranking dos yields dos FIIs do mercado, que pode funcionar como um bom guia para sua escolha. Entretanto, não balize suas decisões apenas na taxa de distribuição de aluguéis, como bem demonstrou o Henrique Carvalho em ilustrativo artigo a respeito de um caso concreto envolvendo o Memorial Office.
Dos fundos que atualmente estão sendo negociados no mercado, tenho particular interesse pelos FIIs Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B), que atua no setor hospitalar, e Europar (EURO11), que atua no setor de logística. Dessa maneira, estaria diversificando também entre distintos segmentos econômicos (shopping center, hospital e logística), o que contribuiria, em tese, para uma melhor diluição de riscos.
Conclusão
Os fundos imobiliários são excelentes alternativas para a construção de uma carteira baseada em distribuição de renda. Se você pretende, na fase de pós-independência financeira ou mesmo agora, garantir um rendimento mensal estável, livre de impostos e ancorado em ativos reais, considere a hipótese de investimento no setor imobiliário, mas por meio dos FIIs.
Tal como em qualquer outro tipo de investimento, a entrada nesse ramo exige estudo, disciplina e paciência para encontrar as melhores oportunidades. Porém, os resultados podem ser largamente recompensados, se você inserir os fundos imobiliários dentro de uma estratégia maior de construção de patrimônio.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
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É isso aí! Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
e ae VR,
Tenho uma dúvida: Toda compra de cotas de FII considera corretagem de um lote de ações? Exemplo: Uso a Spinelli e a corretagem pro fracionário é de 5,90 e no 16,90 pra outros valores. Fiz uma simulação de compra de 1 FMOF11 e me cobraram 16,90, sendo que uma cota está custando R$121,00.
É normal isso ou o problema está na Spinelli?
Gostaria muito de ver mais matérias sobre FIIs,
Abraços.
Legal você falar dos Fundos Imobiliários! Tenho interesse neles, mas quase nenhuma informação a respeito. Mas pelo que você falou aí, se ele tá abaixo do CDI, não era mais interessante pegar um Fundo DI mesmo?
Completando: eu conheço esse shopping e ele é o maior e melhor de Campinas! É tão grande que eu só vi metade dele… é ótimo!
Denis, acabei de fazer uma simulação aqui: aparentemente, sim, ou seja, toda compra de cotas de FII considera corretagem de um lote de ações. Fiz um teste: simulei uma ordem de compra do PQDP11, e a corretagem que apareceu foi a de ordem dada no mercado-padrão, R$ 9,80, na corretora Link Trade.
Thais, obrigado pelas informações, principalmente pelo seu conhecimento concreto do shopping! Bom saber que ele é muito bom e bem espaçoso, sinal de que não comprei um empreendimento pequeno….hehhe…..
Quanto ao investimento em si, o FII tem a vantagem de vc ganhar em duas pontas, quais seja, pelos rendimentos mensais, e também pela valorização da cota. Ou seja, hoje o preço pode estar em R$ 1.158,00, e distribuir R$ 8,30 por cota, mas daqui a 1 mês, hipoteticamente falando, a cota pode continuar distribuindo R$ 8,30, mas a sua cotação fechar em R$ 1.200.
Ou seja, quando se pensa no investimento em FII, o investidor deve avaliá-lo globalmente, pela possibilidade de valorização (ou desvalorização) do valor da cota, e também pelo rendimento do aluguel.
Lembrando, ainda, que há fundos que podem apresentar histórico consistente de aumento progressivo (mas lento) na distribuição dos aluguéis.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Excelente artigo para um ótimo tema!
Na verdade sou meio suspeito para falar sobre Fundos Imobiliários não é mesmo?! rs
Guilherme, como cotista dos FII Europar (EURO11) e Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) só posso dizer que são ótimos fundos e com boas perspectivas futuras. Atualmente, o yield mensal deles não está entre os mais atraentes (0,75% para o EURO11 e 0,81% para o NSLU11B), porém ainda acima da média dos FII (0,72%).
Se uma sugestão for bem-vinda eu ficaria de olho também no Anhanguera Educaional (FAED11B), no West Plaza (WPLZ11B) e no Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11).
E se me permite já responder ao Denis, o lote nos FII é de 1 cota. Portanto, qualquer cota comprada você irá pagar corretagem de lote. Fiquem atentos aos custos! E lembrem-se sempre da diversificação, citada pelo Guilherme neste ótimo artigo.
Grande Abraço!
Olá Guilherme,
O Shopping Parque Dom Pedro é excelente e vc fez um excelente investimento. O Yield de 0,71 % não está ruim. Veja que a LFT de julho foi de 0,79%; descontando o IR de 15% da 0,67 %. Como o rendimentyo do FII é liquido de IR acho que está em um valor interessante, dada as condições atuais de mercado, principalmente a nivel de diversificação.
Henrique, obrigado pelo comentário!
Cara, vc é “o” especialista nos FIIs, não preciso dizer mais nada! Só tenho a agradecer pelos inúmeros artigos abordando essa avançada forma de investimentos imobiliários. E também, é claro, pelas sugestões de FIIs para composição da minha carteira, atualmente concentrada no PQDP11. O Anhanguera me parece muito promissor, e ajudaria ainda mais na diversificação, pela inclusão do segmento educacional. O WPLZ11B complementaria a diversificação, no setor comercial. E o Rio Bravo tem o gerenciamento do gestor de mesmo nome, cujos produtos e serviços tenho olhado com bastante atenção ultimamente.
Investimentos, obrigado pelos comentários! Você tem toda a razão no cálculo da rentabilidade atual desse FII, quando comparado com o seu benchmark. Não tinha me atentado para esse detalhe.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Olá Guilherme,
Puts, nunca pensei em investir em imóveis nesse sentido.
Vou procurar estudar um pouco para ficar mais “esperto”.
Ótimas dicas, obrigado!
Fica com Deus.
Abraço
Olá, Guilherme.
Obrigado pela menção ao meu site e pelos “esclarecimentos técnicos” que você me respondeu por e-mail.
Minha corretora participou da oferta do FII do Parque Dom Pedro e na época achei o investimento bastante interessante, porém, acabei não participando por não estar com dinheiro disponível naquele momento.
Hoje estou apenas com o West Plaza, que está com o Yield aparentemente mais atrativo do que os outros FII. Não sei qual é o motivo da divergência, mas até o momento, os rendimentos do fundo têm sido constantes.
Abraços
Ricardo
Bom artigo, inclusive eu gostaria que a corretora que eu uso tivesse alguém dando “dicas” nesse sentido. Um fundo que me parece promissor é o PRSV11. Qto ao NSLU11B tem o incômodo do imóvel servir só para Hospital. Um grande abraço.
Guilherme,
Muito obrigado mesmo pelos elogios! É muito gratificante este reconhecimento por sua parte.
Caso necessite de qualquer apoio para a tomada de decisões pode contar comigo.
Grande Abraço amigo!
Jônatas, vale a pena estudar o assunto!
Henrique, obrigado mais uma vez pela atenção!
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Ricardo e Valdecir, obrigado pelos comentários!
Ricardo, o West Plaza já tem duas indicações aqui (a sua e a do Henrique). Muito bom, sinal de que o investimento tem atratividade.
Valdecir, esse é realmente o risco do NSLU11B, a falta da diversificação. Por isso que é bom complementar o investimento em FIIs com outros imóveis, para diluir o risco. É o que eu pretendo fazer – diversificar – por isso continuo analisando o mercado.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
O West Plaza tem um Yeld maior justamente por que a sua cota não valorizou, até desvalorizou, diferente da maioria dos outros FIIs. E por que desvalorizou?? Por que o Shopping tem uma clientela fraca e bem proximo abriu um outro Shopping (Bourbon) bem melhor. Ou seja no curto prazo existe uma garantia do pagamento dos rendimentos 3m 0,83 por cota mas no LP as perspectivas para o Shopping não são das maelhores. Por isto não recomendo a compra dele para o LP, exceto em uma pequena posição em uma carteira muito diversificada. Ou seja paga mais por que é mais arriscado.
There’s no free lunch!!
Investimentos, oportuna a sua explicação sobre o yiel do West Plaza. Isso demonstra a importância de saber as razões pelas quais um determinado FII apresenta um yield maior ou menor e, conjuntamente com o panorama fático que cerca o empreendimento, avaliar se vale ou não a pena continuar investindo nele.
Quando um FII apresenta algum movimento anormal nos preços das cotas, falando genericamente, é porque geralmente alguma notícia relacionada a possível modificação nos fundamentos alterou o humor dos mercados, projetando perspectivas otimistas ou pessimistas. O caso do Memorial Office foi um exemplo paradigmático dessa situação.
Uma outra coisa que me preocupa é uma certa euforia com o lançamento de diversos FIIs no mercado, ultimamente. Será que esses novos empreendimentos não estão se aproveitando muito dessa onda que está invadindo o mercado, querendo aproveitar o bom “momento” para captar mais recursos? Será que não estamos vivenciando, no mundo dos FIIs, algo parecido com a onda de IPOs de 2007/2008?
Não estou generalizando, até porque vejo ótimos e promissores lançamentos no mercado, mas apenas propondo reflexões para que o pessoal não entre em qualquer empreendimento “no escuro”.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
É desse tipo de troca de experiência que precisamos. Acho o Pres. Vargas, no Rio (PRSV11) interessante, principalmente no longo prazo. Tô tentando comprar umas cotas por R$940,00, SENDO UM Yeld de 0,78%, porém a ANAC terá reajuste agora em setembro. Este tipo de imóvel, localizado no centro do Rio, dificilmente corre risco. Gostaria que os amigos pesquisassem. Outro detalhe, ele tem uma boa liquidez. É isso.
Gostaria que os amigos me revelassem algo a respeito do EURO11. Grato.
Hass, os órgãos públicos talvez sejam os melhores locadores que todo proprietário de imóvel gostaria de ter. Por quê? Porque dificilmente há o risco da inadimplência, cujo risco diminui consideravelmente quando se trata de órgãos públicos federais.
Ademais, contratos com esses órgãos geralmente são de longo prazo, garantindo segurança adicional ao locador.
Enfim, está aí outro FII a ser analisado pelo investidor que queira viver de renda de aluguel (pago indiretamente pelo Governo Federal).
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Valdecir, aqui dois presentes pra vc, relacionados ao Europar:
- http://hcinvestimentos.wordpress.com/2009/06/07/fii-europar-euro11/ Artigo do blog HC Investimentos sobre esse FII;
- http://www.fundoimobiliario.com.br/downloads/Analise_de_Investimento_EUROPARjaneiro09.pdf análise do Europar pelo Sérgio Belleza.
Um dos destaques do Europar é a distribuição constante de alugueis ao longo do tempo.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11 – http://bit.ly/9bt4bT
Muito interessante o artigo Guilherme.
Assim como comprar uma ação seria algo como comprar um pedacinho de uma empresa, comprar uma cota de FII seria como comprar um pedacinho de um imóvel.
Futuramente pretendo investir em FII de certeza. Acho um investimento muito promissor.
Abcs
É esse o raciocínio, Willy!
Tornar-se proprietário de ativos reais: empresas, no caso de ações/ETFs, imóveis, no caso de FIIs.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Muito Obrigado Henrique.
Descupe a insistência, mas hoje conversando, via skype, com o Sérgio Bellezza, ele reforçou a recomendação de compra para o PRSV11,afirmando que é um dos melhores produtos do mercado. E ainda explicou que um dos motivos dele “cair” após seu IPO é que o Bradesco foi contratado como formador de mercado e com isso “jogou” um monte de cotas para vender o que “empurrou” os preços das cotas para baixo (força vendedora) e que essa queda foi injusta, porém abriu uma boa oportunidade de compra. É isso, novamente obrigado. E vamo levar essa prosa adiante que tá ficando interessante.
Hass, muito interessante a observação do Sérgio. Embora não conheça o empreendimento, me parece que tem boas perspectivas de crescimento, principalmente se o mercado reconhecer a precificação errônea da queda, que aparentemente nada tem a ver com os “fundamentos” do fundo imobiliário.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Henrique, quanto ao EURO11 o que me provoca certa resistência é a localização dos imóveis. Não gosto de galpões localizados à beira de rodovias, porque são na verdade imóveis rurais, o que implica em valorização inferior aos imóveis, de fato urbanos. Raciocício pessoal e de repente errado hein.
Pode ser que devido a estes fatos é que o fundo paga uma boa rentabildade como prêmio a estes riscos.
Um abraço fraterno
A localização, de fato, pode influenciar negativamente no valor dos imóveis.
No entanto, creio que a boa administração do fundo, conseguindo distribuir rendimentos de forma constante ao longo de um bom tempo (R$ 1,36 por cota), aliada à valorização da cota desde seu início, são bons indícios de que o fundo está conseguindo não só manter a atratividade do investimento, como também gerando valor aos seus cotistas, o que é verificado por meio da crescente valorização da cota. Parece-me ser um bom sinal…
Ah, sim, e eu sou o Guilherme, não o Henrique……rsrss
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
[...] passada o Guilherme do blog Valores Reais escreveu sobre seus investimentos em FII. Para mim um péssimo investimento. Sabe por quê? Simplesmente por que sou ignorante no assunto, [...]
Olá pessoal ,conheço o fundo imobiliário, desde o lançamento do NSLU11B.
Na época liguei para uma corretora , que por sinal foram atenciosos e me explicaram tudo direito como funcionava ,uma das coisas que me chamou atenção foi a isenção do IR. sobre os rendimentos mensais . mas acabei não entrando ,depois de anos fiquei sabendo do shopping dom pedro , dai que eu fiz ,liguei p mesma pessoa que me atendeu na época , e fui visitar o shopping . andei horas e não vi tudo ,é gigante .
Hoje tenho cotas desse fundo e não me arrependo , ainda mais que gosto de imóvel p renda , uma vantagem também é que vc não precisa bater na porta de ninguém ,e também não preciso fazer reforma , e pode vender por partes seu “imóvel”(cotas )sem burocracia . quem sabe mais p frente compro mais algumas cotas, pois qdo me aposentar é mais fácil administrar um fundo imobiliário do que um imóvel .
Abraço a todos ,e parabéns pelas postagens . DEUS OS ABENÇOE.
Parabéns, José!
Você tem uma visão bastante madura dos fundos imobiliários, como investimentos componentes de uma carteira de renda passiva. As vantagens são bem essas que vc citou mesmo. E vc ainda visitou o empreendimento, que é uma coisa muito legal de se fazer, para conferir “in loco” a viabilidade do investimento.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Quanto ao FII Presidente Vargas (PRSV11) gostaria de saber se a inquilina ANAC foi movida por alguma intenção de deixar o imóvel no CP ao fazer contrato por apenas 1 ano. Algum colega está sabendo?
Abs
Renato
Renato, infelizmente, não estou acompanhando essa notícia, logo, não posso dar mais informações.
Vamos ver se alguém aqui no blog saberia responder.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Uma dúvida e preocupação minha, me ajudem a esclarecer com a experiência de vocês…
Eu também sigo a linha de pensamento de que posso lucrar das duas formas: pelos rendimentos mensais e com a valorização da cota.
Eu vi que o volume negociado é muito baixo, “obrigando” a pessoa que quer vender a diminuir um pouco o preço. O meu receio é de que eu receba os rendimentos mensais, conte como x% valorização do que investi e fique feliz, mas na hora de realizar a venda da cota, eu tenha que vender por um valor abaixo do justo, e essa minha x% valorização se torne menor do que eu a estava considerando.
Ou seja, se na hora da venda a cota estiver menor do que eu comprei, vou ter 2 prejuízos: o valor menor + valor menor ainda pela necessidade de abaixar o preço e conseguir vende-la. Fora o alto custo da corretagem por se tratar de lote padrão.
Se na hora da venda a cota estiver maior, da mesma maneira vou ter a baixa do valor menor de venda + corretagem padrão.
Estou sendo muito pessimista? Estou dizendo isso pois senti muita dificuldade na venda das cotas…
Bruno, o que você falou está correto. A liquidez dos FIIs, embora seja melhor que a dos imóveis de tijolo, é inferior à liquidez do mercado acionário em geral.
Você deve ter em mente, ao investir em FIIs, o mesmo parâmetro que rege a negociação de imóveis. Ou seja: você não deve ter pressa em vendê-los. Não se “treida” um FII como se treida uma ação como PETR ou VALE. Você deve investir em fundos imobiliários como se investe em imóveis: pensando no longo prazo, no recebimento de aluguéis e na valorização dos empreendimentos, a longo prazo.
A dificuldade na venda das cotas é natural, e decorre do pensamento dos investidores em FIIs, considerados em conjunto, que também tratam essa classe de ativos como um investimento de longo prazo.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
@Guilherme
Renato, a ANAC só faz contratos de um ano, pois é uma questão do estauto da empresa. já pesquisei isso, aliás sou cotista do Pres. Vargas e acho uma excelente oportunidade de investimento. Aproveite que o preço ainda tá interessante.
Interessante, Hass. Não sabia dessa informação. Grato.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
p.s.: o Invest & Finanç é outro que tb virou cotista do Pres. Varg.
ola sou totalmente leiga, não entendo nada sobre estes assunto e acho muito complicado, mas, outro dia surgiu comentarios a respeito e fiquei interessada.Pelo o que voce escreveu o que eu entendi é que vc compra uma parte de um grande Imovel comercial e recebe um aluguel mensal sobre esta parte e a medida que este imovel cresce a sua parte tambem e o seus rendimento mensais também, certo, mas, as minhas dúvidas são:Quem adminstra tudo isto, qual é a porcentagem deles, é igual aluguel de uma imobiliaria?2. Quando voce entra neste investimento é apenas por conviete?3. dependendo do imovel tem um valor minimo para entrar?,4. como o governo tira a sua fatia se é isento de imposto ?5. como se declara no imposto de renda ?
Olá, Marisa, vamos às respostas:
1) Quem administra são, geralmente, empresas de fundos de investimentos. O aluguel tem uma mecânica semelhante ao do aluguel de imóveis, com a vantagem de você não precisar se preocupar com a administração dos imóveis, que fica a cargo da empresa. A porcentagem deles é expressa na taxa de administração, e varia conforme o FII;
2) Não é apenas por convite. Pelo contrário, você pode entrar ou participando de uma oferta pública inicial, ou comprando as cotas no mercado secundário, ou seja, no home broker, como se fosse uma ação;
3) Sim, depende do valor da cota. Há cotas que podem ser compradas a partir de R$ 1.000,00, ou até menos. Lembrando que o aluguel também é proporcional ao valor da cota e varia também de acordo com a empresa;
4) O governo tira sua fatia dos ganhos de capital na venda das cotas;
5) Na ficha “bens isentos”.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Olá, excelente matéria, parabéns!!!! Estou estudando possibilidades p 2011. Tenho em meu portfolio 30% ações, 30% tesouro direto e 30% cdb. Já ta na hora de colocar uns imoveis nestas opções. A minha dúvida é: vocês costumam fazer compras mensais? quando cai o preço?
Grato.
Bruno, eu entendo que a melhor maneira é ir fazendo aportes mensais, inclusive, se possível, reenvestindo os dividendos, porque isso permitirá no futuro vc ter um patrimônio que lhe dê uma renda. Considero como excelente opção o fundo HGJH11, que no atual preço dá um yeld de 0,91%. Aproveite antes que o mercado descubra esse fundo, que foi o que ocorreu com o PRSV11, que eu fiquei insistindo como sugestão. É isso.
Bruno, quanto aos preços dos FII`s eles costumam sofrer poucas variações, não tendo, portanto a preocupação de esperar “cair” o preço pra poder comprar.
Bruno, o Hass respondeu de forma muito boa aos seu questionamento.
Quanto ao método de investimento, cada um deve encontrar o que é mais apropriado, tendo em vista seu grau de aversão ao risco, sua tolerância à baixa liquidez dos FIIs, e suas estratégias pessoais de alocação de ativos.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Ótimo texto. Gosto muito do investimento em Fundos Imobiliários, principalmente pelo Fluxo de Caixa gerado e pela isenção do IR.
Pessoal que vcs acham do Fundo de Investimento Imobiliário Fundo de Fundos. (bcff11b
http://www.ourinvest.com.br/imagens/bcfundodefundos/Material%20Publicitario_20110202.pdf
José, eu acho que não compensa pagar um fundo pra escolher FII`S pra vc, pois é relativamente fácil nós mesmos (pessoas físicas) analisarmos FII´S (diferentemente de ações), principalmente porque há blog´s como esse que permite uma interação entre investidores pessoas físicas, funcionando como aprendizagem. É isso. Um abraço fraterno.
valeu hass pela dica ,vou analisar melhor , atualmente tenho pqdp11,em um ano teve uma boa rentabilidade. Estou pensando em aumentar minha carteira ,mas pretendo adquirir na oferta publica. obrigado ,abr.
José, dê uma espiada no HGJH11.
ok. Hass, vou dar uma olhada sim ,obrigado
José, eu concordo com o Hass: atualmente, prefiro eu mesmo escolher os ativos nos quais vou investir, pelos motivos expostos pelo Hass.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Sou leigo no assunto mas não é a primeira vez que vejo a respeito…achei interessante. Sou de Jundiaí e está previsto para o próximo ano aqui na cidade a inauguração de 2 shoppings, sendo um deles o Iguatemi em região nobre da cidade e o outro sendo construido pela maior construtora deste tipo do país que terá inclusive torres comerciais, na principal avenida da cidade, próximo a rodoviaria na entrada da cidade através da via anhanguera e tb próximo à região central (pertinho de casa). Como a cidade tem apenas um grande shopping, meio saturado me parece bem interessante este tipo de investimento…Seria este o momento ideal? Ainda na construção?
Ed, eu não entendi, esses dois novos shoppings farão parte de dois novos fundos imobiliários?
De qualquer forma, comprar para “financiar” a construção tem seus prós e contras. Avalie bem as condições de mercado locais antes de fazer qualquer investimento. Boa sorte!
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Guilherme, não sei de quando é esse seu post sobre FII’s, mas acredito que em Janeiro o “repasse” aos investidores foi maior (R$ 8,51) porque, se não me engano, o aluguel das lojas de shopping conta com uma parcela fixa + uma % sobre o rendimento. Ou seja, os lojistas venderam mais no Natal e isso deve ter se refletido em alta nos aluguéis em Janeiro. Se alguém aqui souber mais a respeito e puder confirmar isso seria ótimo!
Cara, parabéns pelo blog! Eu também sou muito interessado por investimentos (invisto em fundos, Tesouro Direto, CDB e Sofisa Direto, LCIs, FII Shopping Largo 13 – está com um desempenho ridículo – e ultimamente tenho pensado em investir diretamente em imóveis). Tenho um projeto pessoal de contribuir com a Educação Financeira do Brasil, mas ainda não sei como colocar em prática. Tenho tentado ajudar uns amigos, mas está difícil. rs
Abraço!