Loading ...Não é só de caderneta de poupança, CDBs, fundos referenciados DI, LFTs, LTNs, NTN-Bs, debêntures e fundos de renda fixa, dentre outros, que vive o mercado de renda fixa – “renda fixa”, aqui, entendida como o grupo de investimentos conservadores, geradores de juros, em contraposição à “renda variável”, formada, principalmente, pelas ações e fundos imobiliários. Nos últimos tempos, tem ganhado destaque no noticiário, e também entre os investidores mais conservadores, a aplicação denominada de LCI – Letra de Crédito Imobiliário. Mas que “bicho” é esse? É o que demonstraremos nesse artigo.
Definição legal – Lei nº 10.931/2004
Antes de mais nada, é preciso registrar que a LCI – Letra de Crédito Imobiliário – é um investimento enquadrado na categoria de “renda fixa”, ou seja, conservador. A Lei nº 10.931/2004 dá seus contornos jurídicos, ao estabelecer, em seu artigo 12:
“Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário – LCI, lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nelas estipulados.”
Não entendeu patavinas?
Então vou traduzir o juridiquês para o português 
: a LCI é um título de crédito lastreado por créditos imobiliários, garantidos esses por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. É um investimento que tem lastro, fundamento, em crédito imobiliário. Esse tipo de instrumento foi concebido, dentre outros motivos, para incentivar o mercado de crédito imobiliário no País.
Hoje, sabemos que a poupança é o grande instrumento de financiamento habitacional no Brasil. Porém, como a demanda, lá em meados da década passada, não era assim tão grande, o Governo criou e incentivou vários outros instrumentos para captar recursos para o crédito imobiliário. Um deles é a LCI, tratado nesse artigo. Outro é a CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários – um instrumento derivativo que se destina a securitizar créditos imobiliários.
Embora a LCI possa ter seu valor atualizado por índices de preços (vide artigo 13 da Lei acima mencionada), o mais comum é ela ter seu valor atualizado pelo CDI. Ou melhor, por um percentual do CDI, que varia conforme a instituição financeira que oferece o investimento.
Grande vantagem: isenção do imposto de renda (IR) para pessoas físicas
Tá, mas então qual seria a diferença entre uma LCI e um CDB DI? Como você deve ter lido no subtítulo acima, a grande vantagem é a isenção de imposto de renda para o pequeno investidor.
Mas tal vantagem não existiria, é claro, sem uma compensação por parte do banco emissor: restrição de liquidez. Vamos falar sobre ela mais abaixo, mas é bom registrar já de antemão que as LCIs, via de regra, não podem ser resgatadas a qualquer momento, como normalmente ocorre com os CDBs. Elas têm prazos que variam de 2 meses a 3 anos, ficando a cargo do investidor definir qual é o prazo que entende ser mais conveniente, de acordo com as opções disponíveis pelo banco emissor. Mas lembre-se: um prazo menor de vencimento poderá implicar também num percentual mais baixo do CDI – aliado a outros fatores, claro, como volume de investimento.
Ademais, assim como se verifica com os CDBs, as LCIs também contam com a proteção legal do FGC, até o limite máximo de R$ 70 mil, o que lhe confere uma atratividade extra, principalmente quando se pensa em aplicar em instituições de médio e pequeno porte, cujos riscos, evidentemente, são maiores.
Aplicação mínima
Taí uma desvantagem das LCIs, e das grandes: a aplicação mínima costuma ser bastante alta. Normalmente, começa em R$ 30 mil, sendo que boa parte das instituições – CEF inclusa – só aceita valores a partir de R$ 50 mil.
Percentual do CDI
Aqui é que vem o grande diferencial das LCIs: como o rendimento é isento do imposto de renda, elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
A equivalência com o CDB DI vai diminuindo com o decorrer do tempo porque a alíquota do IR também vai diminuindo com o tempo.
Bancos que trabalham com LCIs
Atualmente, conheço 4 bancos que trabalham com a LCI – se alguém souber de mais algum, favor postar na caixa de comentários, para que eu possa ir atualizando esse artigo – considerem essa parte do artigo uma espécie de “dando nome aos bois” bônus….rsrsrs
A Caixa Econômica Federal é uma delas. O investimento mínimo é a partir de R$ 50 mil. Um detalhe interessante é que, após a carência inicial de 2 meses (em que o dinheiro não pode ser movimentado), a LCI ganha liquidez diária (se assim for de preferência do investidor), podendo ser resgatada, desde que se respeite um resgate mínimo de R$ 5 mil. Em conversa com um funcionário da Caixa, fiquei sabendo da necessidade de ser correntista para investir no produto (ponto negativo). Por outro lado, dado o volume de investimento, é possível ficar isento da cesta de serviços mensal, que custa R$ 22 (detalhe: essa cesta não dá direito a nenhum TED/DOC gratuito por mês).
O Itaú, no segmento Personnalité, também conta com o produto em seu portfólio de investimentos. A taxa líquida de CDI começa em 83%, para aplicação mínima de R$ 50 mil, sem possibilidade de liquidez ou resgate antecipado (ou seja, o papel tem que ser carregado até a data de vencimento). É preciso ser correntista do banco para ter acesso ao serviço, mas o volume investido em LCI não conta para obtenção da redução/isenção da mensalidade da cesta de serviços (pode contar para fazer aplicação em outros fundos cujo valor inicial mínimo seja alto, mas não conta para a redução/isenção da mensalidade de serviços, que custa nada modestos R$ 29 ou R$ 40, dependendo do “pacote”).
A Brazilian Mortgages é outra instituição que trabalha com LCIs, sendo o investimento mínimo a partir de R$ 30 mil, com prazos que variam de 2 meses a 3 anos. Não há liquidez diária após 2 meses, ou seja, o investimento deve ser mantido até a data de vencimento. Por outro lado, não é preciso ser correntista do banco para fazer o investimento. A BM paga taxas percentuais do CDI um pouco melhores do que a da CEF e do Itaú, começando em 90% líquido do CDI.
O Banco BVA é outra instituição que também conta com o produto em seu portfólio de investimentos. Não há liquidez diária, a aplicação mínima é de R$ 30 mil, o percentual do CDI líquido é um pouco melhor do que o da BM (98%), porém, é preciso ser correntista do banco, e pagar, portanto, uma cesta mensal de tarifas de R$ 50.
Conclusão
Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI). Para quem busca diversificar sua carteira pretendendo obter ganhos superiores aos do CDI, mesmo aplicando só na renda fixa, encontrará nos títulos do Tesouro Direto, por exemplo, uma ótima opção (à exceção, é claro, da própria LFT) – lembrando sempre que é possível também ter rendimentos inferiores aos do CDI, mesmo na renda fixa.
Apesar de seu baixo risco, a LCI não é recomendada para formação do colchão de segurança, dada sua restrição de liquidez – nesse caso, um CDB DI seria mais indicado (exceção feita no caso da LCI da CEF, para aqueles que assim optarem, mas lembre-se também de que o resgate mínimo é de R$ 5mil). Por conta também da falta de liquidez, a LCI não é indicada para pessoas que necessitem de recursos no curto prazo, ou para aproveitar oportunidades que apareçam de uma hora para outra. Por outro lado, para quem busca ganhos isentos de imposto de renda, na renda fixa, e tem paciência e disciplina para não mexer nos recursos no curto prazo, é uma alternativa adicional e interessante de investimentos conservadores, e, portanto, de diversificação de sua carteira de ativos financeiros.
É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e “ficar a ver navios”, ou seja, o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos. Por fim, por se tratar de um investimento indexado que segue um índice, se você pretende ganhar do índice, é preciso diversificar sua carteira com outros ativos que possam lhe dar esse objetivo, como os títulos do Tesouro Direto, atrelados à inflação e/ou prefixados (mas com possibilidades de ficar abaixo do CDI também).
Para saber mais sobre o assunto, que tal uma lista de links?
- O blog Dinheiro que rende fez um interessante estudo comparativo entre os rendimentos líquidos de LCI, CDB DI e caderneta de poupança.
- Página da CEF sobre letras de crédito imobiliário – até que enfim esse banco tem uma alternativa atraente de investimento! (emboras as taxas de CDI sejam as menores do mercado, mas enfim…)
- Programa do Mauro Halfeld na CBN comentando as LCIs.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Artigos relacionados:
- Novidades fresquinhas na renda fixa: Santander e Sofisa Direto também começam a oferecer letras de crédito imobiliário (LCI)
- Dica da leitora: investir em LCI por meio de corretora de valores!
- O que é FGC: Fundo Garantidor de Créditos?
- Lembrete: maio é mês de come-cotas para fundos de renda fixa
- E se o banco, onde eu estiver investindo em CDB, quebrar? O FGC na prática (saiu na Folha de S. Paulo de domingo)…
… ou então aplicar em bancos federais: CEF para a LCI e BB para renda fixa.
É um pouco mais garantido.
E mais uma coisa: apesar dos alardeados lastros das LCIs, não conheço NENHUM emissor que, no contrato da LCI, não obrigue o investidor a aceitar uma cláusula em que o banco, a seu critério e sem nenhum aviso, possa substituir o lastro a seu bel-prazer.
Leon, até mesmo as LCIs da caixa podem ter substituição de Lastro? Substituição de Lastro significa que o Devedor inadimpliu com os pagamentos e que portanto o contrato que serve de lastro, tem de ser substituido por outro contrato adimplente? Sds
Teep, a “estorinha” do lastro é a seguinte: quando você pergunta para o banco qual é o lastro de LCI que você está adquirindo, responde-lhe – por exemplo – que é um título de dívida de uma grande empresa (como uma Coca-Cola). Ok, bacana, você compra a LCI.
Dias ou semanas depois, você recebe um contrato para assinar (contrato que deveria ter recebido ANTES da compra…) em que há uma cláusula que permite ao banco a substituição do lastro sem prévio aviso. Aí, quem garante que o banco não troque o lastro da Coca-Cola por um da Pobre-Cola? Então, fique com dois pés atrás quando alguém oferecer uma LCI dizendo “pagamos menos que outros bancos, mas nossos lastros são os mais seguros do mercado”, pois a realidade pode não ser exatamente essa.
Quanto à Caixa, pedi essa (e outras) informações no dia 21, mas até agora não tive resposta. Detalhe: 21 de FEVEREIRO…
Leon, importante seu alerta, que bem demonstra os riscos desse tipo de investimento.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
O Santander me ofereceu a LCI, mas como pouco sei sobre este investimento, estou procurando saber mais.
Manoel,
é um ótimo investimento, o melhor de renda fixa que eu conheço para pessoas físicas, caso não tenha necessidade do recurso no curto prazo, é uma excelente opção!
Renato Dargham
rdargham@bancobva.com.br
Gostaria de saber como fica o rendimento da LCI em relação à poupança, visto que há previsão de o COPOM de fazer mais dois cortes na taxa de juros no ano de 2012.
Manoel, você poderia se possível informar o prazo e o percentual do CDI dessa LCI!
Estou com uma LCI que vence agora no dia 21 de janeiro, e estou querendo fazer algumas comparações. Abraços.
Lucas,
A poupança tem girado de 0,5 a 0,6 por mes, o CDI de Dazembro bateu 0,9 caso o CDI caia mais 1% (9,86%) o mensal seria em torno de (0,78%) o que mesmo assim seria acima da poupança.
Renato Dargham
Rdargham@bancobva.com.br
Pessoal, vejam se eu entendi essa “coisa” de LASTRO.
Quando invisto em LCI, a instituição emissora utiliza meu dinheiro na concessão de financiamentos imobiliários. Ela, a cia. de hipoteca, passa a ter um crédito perante o tomador do financiamento.
Passam os meses e anos, os devedores vão pagando normalmente as prestações e, por outro lado, a emissora da LCI vai me pagando os rendimentos correspondentes. Mas e se acontecer um corte abrupto no recebimento das parcelas, assim como ocorreu nos EUA em 2008 (bolha imobiliária)? O fluxo de rendimentos da LCI é suspenso e o emissor “toma” os imóveis financiados e os vende para recuparar o dinheiro emprestado?
Um abraço a todos!
A Caixa garante 100% do valor investido e não R$ 70 mil, como nos outros bancos, inclusive o Santander.
60 dias de carência contra 180 do Santander…
Apliquei na CEF em outubro de 2011 e estou contente com o resultado.
AGUARDO COMENTÁRIOS
COM A CAPTAÇÃO DAS LCIS NO MERCADO DE VAREJO A CAIXA LIBERA RECURSOS PARA CASA PRÓPRIA CONSTRUÇÃO OU COMPRA. OS JUROS EMBUTIDOS NOS FINANCIAMENTOS DE IMÓVEIS
CONSEGUEM COBRIR A REMUNERAÇÃO PARA NAS LCIS. LEMBRAMOS QUE EXISTEM INUMEROS ENCARGOS BUROCRÁTICOS (ATÉ DESNECESSÁRIOS QUE PESAM SOBRE O FINANCIAMENTO). OUTRO DETALHE, É QUE DIFICILMENTE ALGUÉM ARCARIA COM FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS QUE FOSSEM PRÓXIMOS DO CDI NO LONGO PRAZO….E ENTÃO….QUEM PAGA ESSA DIFERENÇA??
Luiz Arruda,
Primeiramente, os bancos só podem emitir lastros de LCI caso hajam operações de crédito imobiliário, porem o recurso captado através das letras ficam em caixa disponiveis para o que precisar. As emissoras independente do pagamento ou possiveis atrasos, fazem o pagamento dos juros aos investidores no vencimento contratado no inicio da operação.
Adilson,
todos os bancos garantem 100% do recurso aplicado. Os R$ 70 mil são em caso de quebra das instituiçoes que inclusive a caixa, esse é o maximo garantido pelo FGC a TODOS os bancos.
Adilson,
O Renato Dargham esta correto. Se por um acaso a CAIXA falir ou não puder honrar o pagamento do valor principal ou dos juros (ou ambos) da LCI que você adquiriu, o FGC garante o pagamento de até 70 mil do valor total da LCI adquirida por voce (inclusive os juros).
A possibilidade da CAIXA falir é bem difícil, se comparado com outros bancos, inclusive o SANTANDER. Mas se por um acaso isso acontecer, você somente vai ter o direito de receber o valor de ate 70 mil, nada mais.
Att
Todo o risco da operação é risco-banco, portanto não seu preocupem com avaliar o que está latreado por trás da operação, mas sim a instituição financeira que emita a nota de negociação. Percebam, portanto, que bancos de primeira linha (Bradesco, Itau-Unibanco, Caixa, BB) têm a alternativa de proporcionar uma remuneração na LCI menor que outros bancos de segunda linha, já que seus ratings (riscos) são consideravelmente menores. O banco fica com o ônus da avaliação do risco da empresa e se assegura das garantias, em contrapartida faz a intermediação financeira entre poupador e tomador, aferindo ganho via spread. Espero ter ajudado.
Adilson, Bom dia…
A Caixa, como todos os outros bancos não garantem….quem garante R$ 70.000 é o Fundo Garantidor de Crédito, por emissor e por CPF…..
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvestprivate.com.br
Igor,
Realmente pesquisar o que esta por trás do lastro para LCI não faz sentido, o que se deve pesquisar, é o tamanho da carteira do emissor, a segurabilidade dele no mercado, rating…..entre outros
Se o investidor fosse investir em CRI ( certificado de Recebiveis imobiliários), seria importante….tanto que os CRI´s trazem isso no próprio folder….
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvestprivate.com.br
Pessoal,
Quem garante a aplicação é o emissor(instituição financeira) e não o FGC. O FGC garante o teto de R$ 70.000,00 por CPF em caso de quebra da instituição financeira (emissor do crédito imobiliário). Didaticamente falando, o FGC seria uma garantia adicional. Volto a dizer: toda instituição financeira tem que garantir 100% da aplicação ao investidor.
Pessoal gostaria de saber como poderia fazer para investir 800 mil reais sera que LCI é um bom investimento, gostaria de sacar uma vez ao ano o juros, sera que vale a pena ou tem outra opção melhor que LCI, desde ja agradeço a atenção.
Pessoal,
continuando a discussão sobre o RISCO relativo a esse investimento, e considerando sua concentração no banco emissor da LVI, deem suas opiniões acerca do caso abaixo:
A recente aquisição da Brazilian Mortgages pelo PanAmericano e PGT Pactual (e, Caixa indiretamente), implica maior risco para quem investe em LCI da BM, já que o PanAmericano tem um passado turbulento (e, ainda, um futuro sem qualquer garantia)?
Vejam essa matéria: http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/76718_AS+APOSTAS+DO+PAN+PARA+VENCER
Prezados….
Acho que isso demonstra como a Brazilian Finance é solida, pois como o jornal informa: é a noiva mais cobiçada…………….” Representantes dos bancos BTG Pactual,PanAmericano e Caixa Econômica Federal (CEF), além da CaixaPar, empresa de participações da CEF, conferiam registros de financiamentos, fundos de investimento, contratos de aluguel e títulos de dívida da BFRE – a noiva mais cobiçada entre os pretendentes a crescer de forma rápida no pujante mercado de crédito imobiliário da classe média emergente.”
A negociação ocorreu por R$ 1,215 bilhão,a BFRE foi vendida BTG e CEF… o Pan será beneficiado com essa aquisição no processo de crescimento e renovação de uma ” nova instituição”……, o Pan anterior não existe mais…. quem injetou dinheiro para o crescimento e a renovação do Pan foi a CEF e o BTG, o Banco BTG Pactual desembolsou R$ 450 milhões para adquirir o controle do PanAmericano hoje tem 37,27%, e o BTG Pactual passou a dividir o comando do PanAmericano com a Caixa Econômica Federal (CEF), que adquiriu 36,6% das ações do banco no ano passado….ainda tem outros sócios que não sei ao certo a %.
Na reportagem o Sr. Esteves diz: A aquisição marca um movimento estratégico do BTG e da Caixa para desenvolver esse mercado no Brasil”, disse Esteves à DINHEIRO na quarta-feira, 11 (leia entrevista ao final da reportagem).
A matéria é muito boa, realmente vale a pena ler…..tem muitos pontos interessantissimos…..
A disposição
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvestprivate.com.br
Elias,
A LCI pode ser uma opção muito boa, é conservadora e não tem I.R., mas eu indicaria à você CRI´s também tem isenção de I.R. e as taxas estão por volta de IGPM + 8% ou também pré de 12,5%….
Me passe seu email, por favor que lhe envio o material detalhado….
Abçs
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvestprivate.com.br
Luiz Arruda,
Analiso este mercado a muito tempo, a Brazilian Mortgages é um grande empresa, além de ser reconhecida como uma das melhores, tanto que muitas instiuições financeiras adquirirem os papéis da Brazilian e repassam a seus clientes, vale lembrar que a garantia é do emissor, ou seja, Brazilian Mortgages.
De uma espiada no site deles….tem muitas informações (www.brazilianmortages.com.br)
Um cliente meu, disse que recebeu uma oferta do Banco Santander para efetuar uma aplicação em LCI no valor minimo de R$ 30 mil pelo prazo minimo de 180 dias e que o percentual do CDI será de 106%, isto será veridico ? caso sim, esta muito fora do mercado de renda fixa, por isso deverá haver um outro tipo de incidencia, como taxa de carregamento, taxa de administração, etc…. provavelmente, o que você acha ?
Tiago Henrique, acredito que esses 106% do CDI, é o que são necessários para um CDB superar essa LCI rendendo algo em torno de 90%.
Uma matéria falando do retorno do Santander (LCI), segue o link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/renda-fixa/noticias/santander-comeca-a-oferecer-cdb-isento-de-ir
No Itau Personnalité também é 88% para o prazo de 1 ano porém você precisa ter mais de R$1 milhão, e a aplicação mínima é de R$100 mil. Abraços.
Thiago, Infelizmente muitas pessoas passam a taxa bruta, isso não confere! Apesar de não ter I.R. o gerente passa uma taxa equivalente a um CDB, pegue esse 106% e tire 20%…EE. Você terá a taxa correta.
Mirian… porque 20%?
Leonardo,
Normalmente quem passa estas taxas dessa forma…..usa a tributação de 20%….porém segue abaixo:
Taxa 106% – 20% = 84,80%
Taxa 106% – 15% = 90%
Taxa 106% – 22,5% = 83,50%
O correto é sempre passar a taxa real, afinal a LCI não tem I.R…..concorda?
Correto Carlos,
eles usam essas taxas brutas para chamar atenção!
Porém não possui IR!
Bom dia,
Realmente, isso é usado para atrair a atenção, e como muitos investidores ainda não procuram informações …..
O que sempre deve ser perguntado é se a taxa que você esta recebendo é liquida, de taxas…despesas…ou qualquer coisa que alguem possa querer adicionar….
Atualmente qual instituição está oferecendo a melhor taxa?
Consegui levantar a taxa no Banco Itaú (personalité)
6 meses; aplicação mínima de 100k = 85% do CDI líquido!
Pergunto:
Considerando uma selic de 10,5 teríamos 0,8925 líquido ao mês;
Considerando uma selic de 10,5 teríamos 0,8500 líquido ao mês;
Considerando uma selic de 0,95 teríamos 0,8075 líquido ao mês;
Tá certo minhas contas???
Matéria que saiu no site da Exame falando um pouco mais sobre as LCIs, em especial da LCI do Banco Sofisa. Abraços.
Link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/renda-fixa/noticias/cdb-isento-de-ir-finalmente-ficou-acessivel
Obrigado pelo link, Diogo! Editei o post onde falei sobre isso, acrescentando sua valiosíssima contribuição! Seus links estão tornando o blog ainda melhor!
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Olha, pelo que estou observando o mercado imobiliário está em uma situação complicada, e tende a piorar bastante ainda.
Para quem investe em LCI de bancos grandes, nenhum problema, independente do valor e do que acontecer o banco assume todo prejuízo, garantindo 100% do valor.
Agora por favor, tomem muito cuidado com CRI, que apresentam estrutura semelhante aos CDO’s americanos, pivô da crise imobiliária.São instrumentos que envolvem diversos riscos, o que explica a remuneração que pode chegar a 8% + IGPM.
Deve-se entender que, os clientes que estão contratando esse crédito não são clientes prime, já que clientes prime poderiam conseguir financiamentos com juros bem menores na CAIXA, por exemplo.Ou seja, se você recebeu cerca de 13% ano passado, 8% + IGPM, a pessoa que tomou esse dinheiro está pagando muito mais que isso de juros, algo completamente perigoso.
Cirilo,
Para a emissão de um Lastro de LCI é necessario que o credito seja feito para uma empresa que utilizará o recurso em uma construção e além disso a empresa tomadora dará garantias reais (imoveis, terrenos…) para que o emprestimo seja realizado.
Cirilo,
As expectativas são de crescimento, porém um pouco mais lento que nos anos anteriores, ainda mais que o deficit habitacional ainda é grande….os preços devem se manter….
Além de todas as matérias falando sobre este assunto, achei esta interessante: http://www.contrafcut.org.br/noticias.asp?CodNoticia=29429, o titulo é:CAIXA ACELERA CRÉDITO IMOBILIÁRIO E LIBERA R$ 4,38 BÍLHÕES EM JANEIRO.
Para quem investe em LCI, deve se atentar ao emissor que é quem garante o lastro…..
Sobre a CRI, a Crise nos EUA aconteceu pois os imoveis chegaram a ser financiados até 120% de seu valor, o PIB era de 90% em Credito imobiliário, as pessoas refinanciavam seu imoveis para viajarem, trocarem de carro…..além do que nos EUA a garantia da operação é Hipoteca; As regras de crédito imobiliário no Brasil são bem diferentes….Atualmente, o crédito imobiliário representa 4,7% do PIB nacional, deve chegar em 10% talvez em 4….além aqui o que se financia é, no maximo 80% do valor do imovel, e a garantia e de alienação fiduciária.
Quanto ao financiamento você esta certo quanto as taxas, não quanto aos bancos, porém as operações advem das incorporadoras, que são diversas….e bancos variados…o fluxo é o seguinte:
1 – Os Incorporadores possuem Créditos Imobiliários decorrentes de contratos de vendas de imóveis, representados por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) com garantia real Imobiliária.
2 – Os Incorporadores cedem as CCIs para a Securitizadora (Brazilian Securities) na qualidade de Cessionária e, neste momento, avisam os adquirentes dos imóveis da referida cessão.
3 – A Brazilian Securities, na qualidade de Emissora, realiza a emissão dos CRIs em duas séries: uma Sênior e uma Subordinada. Ambas são lastreadas nas CCIs representativas dos créditos imobiliários.
Quando o investidor vai investir em um CRI, deve atentar-se se os imóveis são performados, qual o ltv médio da carteira, se é uma série Sênior, quantos % de amortização, rating…..etc….
Um exemplo: Um imovel de R$ 500.000, sendo o financiamente de 80% , R$ 400.000, se ele já é performado,o devedor esta morando….se o LTV for de 50%…..ele já pagou metade de sua divida….dificilmente vai “inadimplir” e se acontecer ainda tem as séries Junior´s para abater , e quando o investidor vai comprar um CRI, ele tem todas informações no prospecto….
Espero ter ajudado….
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvestprivate.com.br
Boa noite Mirian.
Parabéns pelos seus comentários.
Gostaria da sua opinião especialmente sobre a seguinte idéia…
(Por favor, quem mais se animar com o tema, fique a vontade para comentar)
No seu seu texto vc coloca que “nos EUA aconteceu pois os imoveis chegaram a ser financiados até 120% de seu valor… (…) aqui (no Brasil) o que se financia é, no máximo 80% do valor do imóvel”
Já não é de hoje que eu tenho algum problema com este argumento…, vejamos o seguinte exemplo.
FATO Antes do “boom imobiliário” brasileiro pagava-se por metro quadrado nos Jardins em São Paulo (em apartamento usado), aproximadamente, o valor de R$1.600,00 por metro quadrado (2003)(obs1 época que praticamente não existia financiamento imobiliário fácil como é hoje)(obs2 eu tenho esse valor bem claro na minha cabeça, pois foi a época que eu comprei o meu apartamento depois de olhar mais de 30 apartamentos na região). Uma vez corrigindo esse valor pelo IGPM, R$1.600,00 valeriam hoje (JAN 2012), cerca de R$2.500,00. Ou seja, caso não fosse o “boom”, o preço do metro quadrado de apartamento usado hoje, na região citada, seria de R$2.500,00. Contudo, em virtude do “boom” provocado pela excessiva oferta de crédito imobiliário barato, não se encontra apartamento usado na região com preço de metro quadrado inferior a R$4.000,00 (chutando baixo).
Dito isto, façamos a seguinte conta
80% (percentual de financiamento máximo no Brasil) de R$ 4.000,00 são R$3.200,00.
R$3.200,00 dividido por R$ 2.500,00 (que deveria ser o preço do metro quadrado não fossem os financiamentos imobilíários) dá 128% de financiamento do preço real do imóvel.
Em resumo… O crédito imobiliário farto provocou um aumento do preço do metro quadrado superior a inflação do período, de modo que, hoje, quando uma instituição financeira financia “apenas” 80% do valor do imóvel, ela está, de fato, financiando 128% do valor real do imóvel.
Claro que, para conversarmos sobre este tema teriamos que entrar em conversas mais amplas de macro-econômia, sobre a dificuldade de se estabelecer o valor real do imóvel (se é que existe), sobre o valor relativo do imóvel em razão da taxa real de juros e em razão do nível de renda; etc.
Mas, como pessimista que sou, cabe fazer uma pergunta…
Caso toda a alegria atual vá para o buraco (como acontece nos EUA e Europa hoje, onde os imóveis desvalorizaram pelo menos de 20% do valor máximo que atingiram antes da crise), fazendo com que os preços do imóveis voltem ao seu valor por metro quadrado anterior ao “boom”, quando uma instituição financeira financia no Brasil o percentual de 80% do preço de um imóvel que talvez não mantenha seu valor de mercado no prazo de 15 ou 20 anos do financiamento concedido não é praticamente o mesmo que financiar 128% do valor do imóvel?
Obrigado.
Mirian,
então o risco em LCI está relacionado à “saúde financeira” do emissor, enquanto que nos CRI, às características dos imóveis (lastro).
Bom dia, Juliano….
Esse assunto rende muitas discussões, não é? É bom assim vamos aprendendo mais…..
A minha opinião é, antigamente tudo para se comprar era mais dificil, poucas familias de classe média tinha condições de comprar carros, trocar alguns eletro eletronicos com a facilidade que temos hoje. As coisas mudaram, as politicas públicas de habitação e financiamento, as leis do inquilinato e o poder de compra do brasileiro também mudou. Antes de 2005, era preciso desembolsar grande parte do valor do imovel (50%), o financiamento era de prazos curtos e os juros eram mais altos…..correto?
A classe média atual compra imovel levando em consideração se a parcela vai caber no bolso….e como a população deve continuar crescendo, acredito que o crescimento continue…lógico que mais lento, e também que alguns preços deve se “ajustar”….
Quando um brasileiro compra imovel, ele compra para moradia, o sonho da casa própria e não para esperar a valorização e vender, fazer especulação, como muito se fez nos EUA, que tem um mercado muito especulativo, as pessoas compram para ganhar dinheiro …..aqui ele só vai deixar de pagar o imovel se não tiver renda….se houver um colapso de desemprego…
Os moldes de financiamento no brasil são mais seguros, o comprometimento da renda do brasileiro é muito limitado e não existe alavancagem, quem comprou um imovel de R$ 1.000.000, à 2 anos e hoje este imovel esta valendo R$ 3.000.000, não vai conseguir em banco algum financiar mais R$ 2.000.000, e nos EUA isso aconteceu….
Se na visão que você esta colocando, os imoveis voltarem ao preço que estavam à 9 anos, daqui 10 ou 15 anos, pode ser que aconteça desta forma…. mas os financiamentos já estarão com uma boa % paga,na minha opinião não tem a menor possibilidade dos imoveis despencarem, pode ser que o preço diminua um pouco mais nada que cause reação negativa….
O que acha?
Luiz,
É isso mesmo…..a LCI a garantia é o emissor, então quando o investidor vai comprar deve analisar isto…e a CRI, a garantia são os imoveis que ficam em alienação fiduciária….
Os imoveis ficaram muito tempo sem valorização concordo que subiram muito, mas cairem vertiginosamente? o mercado inteiro tem que estar em surto.
A especulação é um dos principais riscos para que uma bolha se forme, no mercado brasileiro o crédito imobiliário tem um risco insignificante, acho que não chaga à 4% do PIB.
Eu morei no Exterior, para financiar uma casa não precisava nem comprovar renda…você acha que isso merece ser comparado com a nossa economia???
Olha, respeito muito a opinião da Mirian sobre a questão imobiliária brasileira, mas reafirmo, que essas taxas de juros acima de 13% ao ano, considerando o IGPM próximo de 5~6% não é nada saudável.
O Juliano abordou muito bem o que está acontecendo, o que houve foi uma bolha nos preços, o que indiretamente distorce os valores percentuais do financiamento.
Você pode até receber um pouco mais em termos de rendimentos, mas sem dúvidas nenhuma você está carregando um risco bem grande, já que se esses clientes fossem clientes primes não precisariam de recorrer a financiamentos com essas taxas, sendo assim para simplesmente não poderem pagar mais, em um cenário de crise como o atual, não demora.
Cirilo,
Sou investidor destes papéis, o ultimo que comprei, foi com taxa de 12,5% a.a, sendo com LTV médio de 45% e todos os imóveis performados, os papéis tem rating, e sendo superintendente de um banco de 1º linha, posso dizer que os bancos compram este papel e repassam a 11% para os clientes “prime”.
Tem CRI´s no mercado que tem outras caracteristicas, tipo LTV de 90% ou são imóveis em contrução, etc, deve-se analisar o risco.
Olá Mirian.
Obrigado pela sua manifestação.
Concordo com vc no sentido de que no Brasil não ocorre o “exagero” que ocorreu nos EUA, onde era possível uma pessoa comprar 4 imóveis financiados e com o aluguel que recebia de 3 destes imóveis financiados ele pagava a “prestação” dos 4 e sobrava 1 imóvel para ele morar e viver “na flauta”.
Concordo também que o maior risco que se corre no Brasil com relação aos preços dos imóveis é a possibilidade de um desemprego em massa e, daí, entramos nos aspectos macro-econômicos dos quais não poderiamos deixar de falar (“nível de renda”). E acrescentaria também o risco de não existirem mais financiamentos (por conta de alguma crise mais grave),situação em que os preços dos imóveis também não se sustentariam.
Mas acredito que ambos concordamos, corrija-me se eu estiver errado, que a grande segurança dos imóveis (e, consequentemente, dos LCI e CRI vinculados aos seus financiamentos) passa pelas variáveis de manutenção do nível de renda, manutenção do emprego, desejo de manter a “casa própria” e outras variáveis que estão intimamente ligadas a manutenção de um país com economia em pleno desenvolvimento.
Eu passei a ter alguma cultura econômica apenas na década de 90, mas eu tenho a lembrança de pegar àquela época (década de 90) muito do final do “boom” do “milagre econômico” que existiu na década de 70. E o final daquilo foi muita gente sem poder aquisitivo sendo executado na sua hipoteca (à época ainda não existia a figura da “alienação fiduciária”) pelo Sistema Financeiro da Habitação, pois o processo inflacionário corroeu o poder aquisitivo daquele salário que era bom o suficiente para pegar um financiamento 1 ou 2 décadas antes.
Mas não precisamos voltar tão longe.
O que eu quero dizer com isto é que é muito difícil saber, de fato, o que aguarda a gente no futuro. E, pensando como investidor, eu sempre vou me perguntar antes de investir em LCI e RCI se eu, de fato, quero financiar um imóvel sobrevalorizado para alguém que eu não conheço que irá me pagar em 10, 15 ou 20 anos?
Mas não leve a mal este entendimento, eu também tenho uma posição contrária a comprar CDBs por exemplo, pois eu sequer sei qual a atividade que se valerá do meu dinheiro para funcionar.
Sendo muito honesto, eu entendo que os financiamentos imobiliário estão distorcendo os preços que os imóveis deveriam ter. Isso se torna tão mais evidente numa cidade como são paulo quando se observa a diferença de preço gritante entre os imóveis para os quais é possível obter financiamento e imóveis para os quais não é possível obter financiamento. Nota-se, nitidamente, que aqueles imóveis para os quais não é possível obter financiamento mantiveram uma conexão com a renda das pessoas do mundo real e para aqueles imóveis para os quais se pode obter financiamento houve um nivelamento por alto dos preços e uma desconexão com a renda das pessoas.
Vou dar alguns exemplos reais daqui da cidade de são paulo.
1A) (pode ser financiado integralmente) Pede-se em um apartamento novo de 220 metros quadrados no bairro do morumbi (próximo ao panamby, mas longe do jardins) o valor de R$1.800.000,00.
1B)(não pode ser financiada integralmente) Pede-se por uma casa usada, mas sem necessidade de reforma, também no morumbi (próxima ao Hospital Albert Einstein e do jardins) com 600 metros quadrados de terreno e 450 metros quadrados construídos o valor de R$1.000.000,00.
2A) (pode ser financiado integralmente) Pede-se em um apartamento novo a uma quadra da avenida paulista de 40 metros quadrados e 1 vaga o valor de R$400.000,00.
2B) (não pode ser financiado integralmente). Pede-se em um apartamento usado de 200 metros quadrados e 3 vagas, também a uma quadra da avenida paulista o valor de R$950.000,00.
Claro, que exemplos são exemplos e poder-se-ia trazer alguma situação que não se encaixe no meu argumento, mas a principal lição que eu estou tirando das minhas observações dos preços dos imóveis em São Paulo é que qualquer apartamento que se enquadre dentro dos limites de financiamento (atualmente R$500.000,00, já foi R$300.000,00) tende a ter seu preço nivelado para cima, sem muito critério. E as pessoas aceitam pagar esses preços nivelados por cima, não porque o imóvel vale o preço pedido, mas apenas porque existe uma instituição financeira que aceita financiar até R$500.000,00 sem fazer muitas perguntas. Para aquele que esta comprando (como você já disse em seu texto, normalmente está se comprando a primeira casa própria) comprar nestes termos é trocar o aluguel pelo financiamento, acaba sendo uma vantagem. Mas há um problema nesta história, que é justamente saber se quem está comprando terá, de fato, renda para pagar por vários anos um imóvel comprado acima do preço que deveria estar.
E neste aspecto, não há preocupação dos financiadores. O financiador pergunta apenas quanto o financiado ganha e se 30% da renda for suficiente para pagar a primeira parcela, tá tudo bem. Aprova o negócio e depois repassa o direito de receber essas prestações para algum investidor que queira assumir o risco do negócio. Claro, depois que todos os intermediários (bancos, financeiras, corretores, etc) já ganharam sua devida taxa ou comissão.
Não tenho nada contra este sistema, acho que todos merecem trabalhar e ser remunerado pelo seu trabalho, mas no caso dos financiamentos imobiliários entendo que esta atividade está distorcendo o preço dos imóveis de tal maneira que em algum momento terá que haver uma correção. Se, quando ocorrer esta correção, as instituições financiadoras tiverem conseguido passar para frente todos os direitos creditórios relativos a estes financiamentos de imóveis no topo da “bolha”, só quem vai amargar o prejuízo são os investidores que compraram estes títulos. Se, quando ocorrer esta correção, as instituições financiadoras não tiverem conseguido passar para frente estes títulos, teremos também uma crise bancária. A se verificar….
Pessoalmente, me causa algum incomodo o fato de que esta natureza de título LCI e CRI só estarem sendo disponibilizados para o grande público (investidor não qualificado) apenas agora quando os riscos de se possuir este tipo de título é maior do que no passado, pois entendo que já estamos no topo dos preços de imóveis (salvo um milagre quer permita um aumento da produtividade e da renda do brasileiro que permita que os preços aumentem ainda mais).
Mas, enfim, falei mais do que devia. Respondendo mais objetivamente a sua pergunta (Se eu concordo com o que você escreveu). Concordo sim com o que você escreveu, mas entendo que existe um sentimento de otimismo norteando a sua perspectiva de futuro. Ficarei muito contente se você estiver certa e eu errado, pois eu já vivi em um Brasil muito mais miserável do que é hoje e eu não gostaria de voltar a viver nele mas, como pessimista que sou, não sei se gostaria de ser o “feliz proprietário” do direito de receber parcelas de prestações lastreadas em imóveis sobrevalorizados.
De qualquer forma, obrigado pela resposta e pelo debate e fique a vontade para discordar do meu entendimento.
Penso da mesma forma Juliano! Apesar de ter alguns investimentos imobiliários, não me sinto muito seguro com eles, e todo dia procuro alguma notícia nova sobre o mercado imobiliário. É só observar as revisões das principais construtoras do País, muitas cresceram de forma desorganizada e agora estão revendo suas metas e buscando melhorar o seu fluxo de caixa. Aqui em Recife, também existe uma euforia nos preços dos imóveis, algo bastante exagerado na minha opinião. Abraços.
Mirian,
CRI só existe apartir de 300 mil?
Obrigado
Sofisa lançou LCI a partir de R$ 1,00 com vencimento para 3, 6 e 12 meses. Simples e fácil! Abraços.
Hoje saiu uma matéria na Valor Econômico, falando que a Caixa pretende voltar ao mercado com um lançamento de CRIs de R$300 milhões voltada ao público de varejo do Banco. Ou seja, mais uma oportunidade para o pequeno investidor diversificar seus investimentos, é importante observar a relação risco x retorno dessa emissão, eu não entrei na primeira pois achei muito baixo o retorno, além do mais pra CRI tem que ser atrelada a algum índice de inflação pra valer a pena! Na primeira emissão de CRIs a rentabilidade foi de 10% + taxa referencial. Abraços.
Segue o link: https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/2/8/caixa-voltara-ao-mercado-com-emissao-de-r-300-milhoes