Algumas observações preliminares sobre o fundo imobiliário BB Renda Corporativa

Quem é cliente do BB Estilo deve ter se deparado com a seguinte imagem, que aparece na página do banco na Internet:

É público e notório que o mercado de fundos imobiliários vive uma onda, sem precedentes, de lançamentos. A cada semana, praticamente, o noticiário é invadido por material publicitário de novos empreendimentos. O boom do mercado imobiliário chegou, de fato, ao mercado de fundos imobiliários, e o temor é que nesse mercado de FIIs também esteja ocorrendo o processo de formação de uma bolha.

Num mercado dominado pela Banco Ourinvest, é saudável que novos “players” ingressem no mercado, favorecendo a diversificação e ampliando o leque de alternativas à disposição do investidor. O Bradesco lançou alguns fundos, como o Shopping Mais Largo Treze (que aparentemente vem decepcionando seus cotistas, pelo baixo rendimento dos aluguéis, o que está se refletindo na desvalorização das cotas, atualmente negociadas a preço menor do que o seu lançamento), e o Presidente Vargas (um dos mais líquidos no mercado). O Itaú aproveitou a onda e lançou também o seu FII, o Kinea Renda Imobiliária, para o segmento Personnalité, que, apesar do baixo rendimento mensal (0,70% para quem adquiriu no lançamento as cotas, de R$ 1.000), apresentava, até segunda, uma valorização de impressionantes mais de 20% em pouco mais de seis meses (o que, evidentemente, se traduz num yield atual baixíssimo, comparável com o da poupança, só que bem mais arriscado do que essa última, óbvio).

O leitor Luiz fez uma pergunta em outro post, sobre o Renda Corporativa do BB:

“Boa tarde,
Gostaria que fosse realizada uma análise do Fundo de Investimento Imobiliário BB Renda Corporativa, o qual foi lançado no início desta semana (http://www.bb.com.br/portalbb/page251,102,8322,1,0,1,6.bb?codigoNoticia=19568). Este fundo promete uma rentabilidade de 9,1% ao ano, acrescida das correções dos aluguéis vinculados ao IPCA. Minha dúvida é a seguinte: aplicando nos títulos do Tesouro Direto vinculados ao IPCA (NTN-B e NTN-B principal), eu tenho uma rentabilidade aproximada de 6,5% ao ano, mais IPCA, que é aplicada sobre o montante do meu capital. Vale dizer, no final de um ano eu terei aquilo que investi, acrescido de 6,5% e do IPCA acumulado, sobre os quais terei que pagar o Imposto de Renda de acordo com o prazo da aplicação. Já num fundo de investimento imobiliário como este, ao final de um ano eu terei uma rentabilidade de 9,1% ao ano, mas este valor não será incorporado ao montante do capital, pois este consiste nos imóveis que o fundo comprar e está sujeito à variação de mercado, depreciação, etc. Será que o investimento num fundo destes em longo prazo vale mais a pena do que Investir nos Títulos do Tesouro? Agradeço se alguém conseguir me dar uma luz e fazer uma análise mais aprofundada. Obrigado e um abraço!”

A minha resposta foi a seguinte:

Luiz, fiz uma leitura do material publicitário disponibilizado na página do site referido, e algumas observações devem ser feitas:

“- A rentabilidade é a *esperada*. Não se trata de promessa de rentabilidade, mas sim de uma estimativa, que pode ou não se confirmar;

- Embora a rentabilidade projetada seja razoavelmente boa, ela poderia ser melhor, uma vez que os preços dos aluguéis geralmente são revisados pelo IGP-M;

- Existe uma carência de 7 meses para o fundo *começar* a pagar rendimentos mensais. Essa demora excessiva pode incomodar pessoas mais impacientes, que tenderão a querer vender rapidamente as cotas nos primeiros dias de negociação do fundo na Bolsa. Foi o que aconteceu com o KNRI11, cuja cota chegou a ser negociada abaixo dos R$ 950 nos primeiros dias de negociação na Bolsa.

Não deixa de ser interessante termos um novo “player” no mercado de FIIs, mas existem alguns pontos que devem ser bem estudados antes de se fazer um investimento desses, como a falta de carência nos primeiros sete meses e a ausência de imóveis já prontos para comprar e locar – o banco irá captar o dinheiro do fundo e somente depois irá no mercado comprá-los”.

Outro detalhe importante mencionado no material publicitário: investimento mínimo de R$ 10k:

O investimento mínimo pode ser um empecilho, haja vista que, no mercado secundário, ou seja, quando as cotas forem negociadas no mercado, você não fica restrito a um investimento mínimo, podendo comprar quantas cotas quiser, desde que haja compradores para tal. Por outro lado, existe o risco de o preço subir logo nos primeiros dias de negociação, forçando o investidor que quiser ter o investimento a pagar um ágio. Enfim, são muitas as premissas a serem avaliadas antes de tomar a decisão de investimento, o que realmente nos leva à conclusão de que os FIIs se enquadram, de fato, na categoria de mercado de renda variável.

Em suma, é preciso avaliar bem todos os fatores de risco contidos no prospecto antes de aceitar a oferta. Eu, particularmente, não vou participar da oferta, não só pela carência inicial de 7 meses para receber os aluguéis (no mercado posso comprar cotas num mês e receber rendimentos já no mês seguinte, ou no próprio mês da compra, dependendo do caso), mas também pela ausência de imóveis que já estejam na carteira do fundo antes da negociação de suas cotas no mercado (ou ausência de informações sobre possíveis imóveis, coisa que, por exemplo, não ocorreu com o Kinea e o Presidente Vargas). Nessa minha fase de investidor, prefiro examinar fundos imobiliários que já estejam em negociação no mercado, compartilhando, assim, do ponto-de-vista do meu amigo Henrique Carvalho.

Bons investimentos!

É isso aí!

Um grande abraço, e que Deus os abençoe!