Um investimento de longo prazo que deu certo na prática: 5 anos (meia década!) de investimento no fundo imobiliário (FII) Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11

Aviso legal: Qualquer decisão tomada após a leitura dos artigos contidos nesse blog é de única e exclusiva responsabilidade do usuário. Esse blog é apenas para fins de entretenimento. Nenhuma informação encontrada nesse site deve ser usada como conselho de investimento. Para isso, consulte profissionais da área.

Uma das vantagens de ser autor de um blog pessoal de finanças é justamente esse: o fato de ser pessoal. O Valores Reais não é e não pretende ser um portal impessoal de notícias sobre investimentos financeiros e qualidade de vida – pois esses já existem aos montes -, mas sim um espaço para tratar desses e de outros assuntos, agregando também experiências pessoais de seu autor e de amigos convidados (que tanto fazem sucesso, como as histórias dos leitores Vandir, Leonardo, Larissa, Murilo, Jean, Thiago, Bárbara e William).

Como disse certa vez JD Roth, fundador do excelente blog de finanças pessoais Get Rich Slowly, um dos ingredientes fundamentais para um blog pessoal ter sucesso e cativar seu público é a voz de seu autor.

Pois agora, depois de relatar alguns erros de investimentos que cometi em minha jornada como investidor, alguns dos quais bizarros, como aquela história em que perdi 60% do capital investido seguindo a dica de um programa de TV, venho agora contar uma história de sucesso, e mais importante, de sucesso com investimento a longo prazo, que eu tanto prego aqui no blog.

Trata-se da história dos 5 anos – meia década! – de investimento no Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Parque Dom Pedro (PQDP11).

Alameda Parque Dom Pedro

Sou um feliz proprietário de um pedaço desse empreendimento aí de cima! 😀

Em um texto datado do remoto ano de 2010, Minha experiência com fundos de investimento imobiliários (FII): Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11, eu havia descrito o início de minha jornada nesse tipo de ativo, relatando também os prós e contras desse investimento.

Aquele artigo foi escrito após um prazo de 6 meses da data da compra, e o interessante do post foi relatar (dar minha voz às) experiências pessoais (e quase surreais) relativas à forma de como cheguei até ele, bem como das dificuldades de realizar o pedido de reserva – afinal, o fundo estava em lançamento, e, na maioria das vezes, sabemos que é fria entrar em IPO…

Hoje, passados mais de 5 anos da aquisição das cotas, que se deu em dezembro de 2009, posso dizer que esse foi um investimento que deu certo, sob 3 aspectos principais: valorização da cota, distribuição consistente e crescente de rendimentos, e qualidade do ativo subjacente. Analisemos cada um desses itens.

Valorização da cota

A valorização da cota talvez seja o ponto menos importante na análise do PQDP11 (ao menos do meu ponto-de-vista), pois, quando eu o adquiri, estava objetivando primariamente a constituição de uma fonte de renda passiva, através do recebimento de aluguéis líquidos de imposto de renda, que é, afinal, uma das grandes vantagens tributárias desse tipo de investimento, como já deixei claro em outros dois artigos a respeito: 3 estratégias com investimentos em fundos imobiliários – FIIs e Aluguel de fundos imobiliários vs. aluguel de imóveis: um pequeno detalhe que faz toda a diferença (a favor dos FIIs) na Declaração do Imposto de Renda.

Não o adquiri visando crescimento patrimonial através de giro de capital, ou seja, compra agora visando venda futura das cotas, pois a meta era conservar o máximo de tempo possível as cotas em meu patrimônio, e ficar usufruindo dos aluguéis que caem na minha conta-corrente todo dia 20. Aliás, quem compra fundos imobiliários para o longo prazo o faz justamente com o objetivo de mantê-los o máximo de tempo possível na carteira, enquanto o empreendimento subjacente estiver em condições de gerar renda, e não de ficar fazendo trades de curto prazo que mais servem para entregar dinheiro para as corretoras e pagar impostos e tarifas.

Dito e feito: o investimento resistiu ao teste do tempo, pois a cota foi comprada a R$ 1.000,00 em dezembro de 2009, e hoje, cinco anos depois, em fevereiro de 2015, após altos e baixos do mercado de fundos imobiliários nessa primeira metade da década de 10 do século XXI, a cota continua comigo, e estava sendo negociada a R$ 1.230,00. Uma tímida, mas importante, valorização de cerca de 23%.

É bom também explicar e justificar os motivos pelos quais o valor da cota, que chegou a valer mais de R$ 1.500,00 no mercado secundário, caiu a esse patamar de R$ 1.200,00, e a resposta se encontra nesse item: reformas para melhorias e expansão do shopping.

A lista inclui:

– Cobertura da Alameda Parque D. Pedro – cobrir com skylights e climatizar a área, que hoje é um open mall;

– Reforma da área dos restaurantes;

– Redefinir o atual layout, no corredor de móveis, para acomodar duas lojas âncoras e criação de um drop‐off para a Academia;

– Reforma dos banheiros do shopping e fraldários;

– Fit‐out para uma sala IMAX;

– Estacionamento, melhorias nos acessos ao shopping.

Além disso, a Administradora informou que havia um projeto para expansão de uma área de aproximadamente 1.500 m², que consiste em uma nova entrada do Shopping, que será uma extensão da cobertura da Alameda Parque D. Pedro, e terá um aumento de ABL de 1.141 m. É a Forever 21, conhecida por ser uma das marcas mais consumidas por brasileiros no exterior, pela sua conexão com as tendências de moda em pequenos lotes e por sua política agressiva de preços baixos.

Forever 21

(a inaguração de uma unidade da Forever 21 tem tudo para impulsionar ainda mais o movimento de pessoas e de compras no Shopping Parque Dom Pedro)

Tais obras foram iniciadas no primeiro semestre de 2014, conforme comunicado publicado inclusive no site da BM&F Bovespa em 31.03.2014, e impactaram negativamente não só o valor das cotas no mercado secundário, mas também os rendimentos que foram distribuídos a partir do segundo trimestre de 2014, como será demonstrado mais abaixo.

Trata-se de uma desvalorização absolutamente natural, já que o mercado tem a “mania” de precificar as cotas em função do valor dos rendimentos, isto é, quando os rendimentos caem, as cotas também caem, de maneira mais ou menos proporcional. Muitas vezes, a queda dos aluguéis se deve a inadimplência de inquilinos, o que de fato justifica uma queda no valor da cota, uma vez que a perspectiva futura é de que o rendimento fique em um patamar mais baixo.

Ocorre que no PQDP11 o motivo da queda nos rendimentos é positivo: a queda dos aluguéis se deve ao redirecionamento dos lucros, que seriam distribuídos aos cotistas, para investimentos no próprio empreendimento, como obras de expansão e até instalação de novas lojas (a famosa Forever 21, como eu disse acima, terá uma mega loja no Parque Dom Pedro). Dessa maneira, a perspectiva futura é de que os rendimentos aumentem, e não diminuam.

Conclusão disso tudo? Sim, você já adivinhou: a queda do preço da cota pode abrir oportunidades de compra do ativo a um preço mais barato, uma vez que o movimento anormal de queda da cotação não tem nada a ver com os fundamentos da “empresa”.

Distribuição consistente e crescente de rendimentos

Esse é, na minha opinião, o que faz do PQDP11 o melhor fundo imobiliário do segmento de shoppings no Brasil, e um dos melhores fundos imobiliários de todas as categorias existentes. Embora ele tenha começado a distribuir os aluguéis segundo as regras da renda mínima garantida (RMG), de R$ 8,30 mensais, conforme expliquei detalhadamente naquele post de 2009, o fato é que, expirado o prazo de distribuição da RMG, o valor dos aluguéis teve 3 anos de aumentos consecutivos. Confiram no quadro abaixo o valor pago mensalmente, durante 60 meses consecutivos, para cada 1 cota de PQDP11 (preço de lançamento: R$ 1.000,00):

PQDP11

(Curiosidade: observem que março foi o melhor mês do ano em 4 dos 5 anos, porque nesse mês são pagas as receitas referentes a dezembro do ano anterior, que é tradicionalmente o mês em que ocorrem as maiores vendas).

Observem que 2011 (média mensal de R$ 8,48) pagou mais que 2010 (R$ 8,32); por sua vez, 2012 (R$ 9,16) pagou mais que 2011; e finalmente 2013 (R$ 9,77) pagou mais que 2012. Foram 3 anos consecutivos – 2011, 2012 e 2013 – de rendimentos consistentes e progressivos. O que começou na faixa dos R$ 8,30 subiu para a faixa dos R$ 9, e estava se encaminhando para a faixa dos R$ 10.

Vejam abaixo um gráfico da média mensal de rendimentos, por ano, que comprovam os 3 anos consecutivos de aumento de renda média mensal:

Média Mensal PQDP

Em 2014, se não fossem as obras de reforma e expansão, a tendência também seria termos rendimentos ainda maiores que 2013, provavelmente na casa dos R$ 10 por cota (basta ver que os 3 primeiros meses de 2014 pagaram mais que o mesmo período de 2013).

Contudo, como foi dito acima, no final de março de 2014 a administradora do fundo iniciou as obras, e o que tivemos de abril de 2014 para frente foi uma distribuição menor de rendimentos, o que, por sua vez, acabou se refletindo numa diminuição no valor da cota.

Para tirar a prova dos 9 dessa minha afirmação acima (de que 2014 foi melhor que 2013), vejam a evolução geral das vendas do shopping, num quadro comparativo entre 2013 e 2014 (dados até outubro de 2014, disponíveis aqui):

Evolução das vendas

(Dados atualizados até outubro de 2014, por óbvio)

Se fosse uma empresa com ações cotadas em Bolsa, certamente o PQDP11 seria uma espécie de Ambev, já que tanto a cotação quanto os aluguéis tiveram valorização crescente ao longo dos últimos anos.

Em relação aos gastos com obras que estão sendo realizadas no shopping, a própria administradora alerta que eles irão impactar negativamente o rendimento e a cota até serem finalizadas, finalização essa que está prevista para ocorrer nesse ano de 2015.

Portanto, quem é titular de cotas do PQDP11 deve manter o sangue frio e ter paciência, pois nos próximos meses (até o final desse primeiro semestre de 2015, acredito eu) os rendimentos ainda virão em valores irrisórios (entre R$ 2 e R$ 7), e é provável que o valor da cota caia até abaixo do piso de R$ 1.200,00 que o mercado tem testado nos últimos tempos.

Uma coisa é certa: esse fundo imobiliário é “duro na queda”. Se a queda nos aluguéis fosse por motivo de inadimplência ou saída maciça de locatários de peso, certamente a cota já teria desabado faz tempo, a exemplo do que ocorreu com o TBOF11, cujo preço de lançamento foi de R$ 100, e hoje patina na faixa dos R$ 60, já que o prédio tem menos inquilinos do que se esperava.

Ocorre que, como a diminuição do valor dos aluguéis do PQDP11 tem um viés positivo, que tende a aumentar a renda futura, ninguém está disposto a vender barato o valor da cota, e aí pode estar o motivo de o preço no mercado secundário estar resistindo bravamente a quedas mais abruptas de preço (tem muita gente de olho nesse FII), quedas essas que verificamos em outros fundos imobiliários – por exemplo, o KNRI11, que chegou a cair para menos de R$ 100 no final do ano passado (menor inclusive que seu preço de lançamento).

Expirados os gastos com a expansão, ainda há incertezas sobre qual seria o valor dos aluguéis mensais. Eu arrisco dizer que, se mantida a evolução das vendas no shopping, e considerando a inclusão de novas lojas como a Forever 21, a média mensal do aluguel pode ir para uma faixa de R$ 10,50 a R$ 11 por cota, mas é mero palpite, baseado apenas no retrospecto histórico de distribuição de aluguéis conjugado com o volume de vendas.

Qualidade do ativo subjacente

Finalmente, o acerto desse investimento a longo prazo se deve, inegavelmente, à qualidade do empreendimento subjacente, ou melhor, da administração do shopping. O investimento em fundos imobiliários não diferente muito do investimento em ações quando se trata de escolher um ativo capaz de gerar dinheiro ao longo do tempo.

Parque Shopping Dom Pedro

“No mês de Outubro de 2014, foram inauguradas as lojas do Plus Câmbio, Arranjos Express e Esmeralda. Também foram reinauguradas as lojas da Ike Ma Cell, Sapataria do Futuro, Lotérica Trevo D’Oro, Comm Center, Lush Pelucias e Giraffas, com espaços totalmente reformados, trazendo um design mais moderno e aconchegante para receber seus clientes” (relatório mensal de novembro de 2014, disponível aqui).

No caso do segmento de shoppings, como a receita do fundo depende basicamente dos aluguéis das lojas, que dependem, por sua vez, das vendas das lojas que compõem o centro de compras, quanto maiores forem as vendas, maiores serão também as garantias de que não ocorrerá inadimplência no pagamento dos contratos de locação.

Felizmente, ao longo desses 5 anos, o Shopping Parque Dom Pedro provou ser um empreendimento de sucesso. É o maior centro de compras e lazer da região de Campinas, que praticamente não tem concorrentes similares em sua área de atuação.

Como se tudo isso ainda não bastasse, o shopping está também investimento em melhorias e expansão, o que é ótimo para nós, cotistas e “titulares de um pedaço do shopping”, pois teremos a esperança de que os aluguéis continuem a serem pagos num ritmo consistente e progressivo.

Conclusão

Não poderia estar mais satisfeito com esse investimento no PQDP11. Hoje, essa queda do valor da cota e dos aluguéis não me preocupa tanto, já que são quedas sazonais e temporárias, e plenamente justificáveis, já que os lucros estão sendo reinvestidos na melhoria do ativo.

Além disso, graças à diversificação de fundos imobiliários que tenho em carteira, ambas as quedas também têm um impacto mais atenuado em meu portfólio de investimentos.

Termino esse artigo com as mesmas conclusões expostas no artigo que escrevi há 5 anos. Os fundos imobiliários continuam sendo excelentes alternativas para a construção de uma carteira baseada em distribuição de renda, e cada vez mais eu me convenço de que eles são, na verdade, imbatíveis – ao lado de ações de empresas estáveis e boas pagadores de dividendos – para quem quer viver de renda. Assim, os fundos imobiliários são, sem dúvida, um dos 8 ativos para turbinar sua renda passiva.

Se você pretende, na fase de pós-independência financeira, ou mesmo agora, garantir um rendimento mensal estável, livre de impostos e ancorado em ativos reais, considere a hipótese de investimento no setor imobiliário, mas por meio dos FIIs.

Tal como em qualquer outro tipo de investimento, a entrada nesse ramo exige estudo, disciplina e paciência para encontrar as melhores oportunidades. Porém, os resultados podem ser largamente recompensados, se você inserir os fundos imobiliários dentro de uma estratégia maior de construção de patrimônio.

Atualmente, não passa pela minha cabeça vender qualquer cota desse shopping, desde que, por evidente, sejam mantidas ao longo do tempo as qualidades do empreendimento. Daí a importante decisão que tomei ao longo desses últimos 4 anos de diversificar, investindo em outros fundos imobiliários, de outras categorias, sob o gerenciamento de outras gestores, e com imóveis localizados em outras cidades e regiões do País, a fim de diluir o risco de estar se investindo em apenas um único ativo dentro dessa classe de investimentos.

Por melhor que seja o shopping center, não há 100% de garantias de que ele continue a apresentar excelentes desempenhos nos próximos anos (embora eu acredite que vá), da mesma forma que não se deve investir no mercado de ações aplicando seu dinheiro somente em uma empresa. A diversificação continua sendo, portanto, sua grande amiga na área de investimentos.

E você, também tem uma história de sucesso como investidor a longo prazo de ativos de renda variável, como ações e outros fundos imobiliários? Conte para nós sua experiência!

Print Friendly, PDF & Email

,

44 Responses to Um investimento de longo prazo que deu certo na prática: 5 anos (meia década!) de investimento no fundo imobiliário (FII) Shopping Parque Dom Pedro – PQDP11

  1. Rosana 9 de fevereiro de 2015 at 13:57 #

    Guilherme,

    Gostei muito do seu post, ficou bem didático. Os gráficos e a tabela ficaram ótimos, pois dão uma dimensão melhor e de fácil entendimento. Inclusive, eu vou imprimir sua tabela para fazer alguns cálculos que eu deveria ter feito há tempos, mas fui deixando para depois e depois e depois….
    Eu não sabia março era o mês com maior retorno pelo motivo citado por você.
    O valor pago mensalmente durante esses 60 meses é realmente bem atrativo, ainda mais se considerarmos que não há incidência de IR.

    Para mim, só é pena que na Rico a taxa de custódia vai subir de 9,80 para 12,90, ou seja, um aumento de 31%. O único produto que tenho em que há taxa de custódia é esse, o que o torna não tão atrativo como para quem está acostumado a comprar e vender ações rotineiramente.
    Depois desse aumento, estou começando a pensar em me desfazer desses títulos, já que tenho só 4 e não tenho intenção de comprar mais nada que tenha taxa de custódia, até porque meu perfil é mais conservador. Já mudei de corretora uma vez exatamente pelo valor da custódia. Na época, eram 10,00 mensais contra 6,90 da Rico.
    Acho que terei que fazer uma nova pesquisa sobre taxas de custódia e então transferir minhas cotas para outra corretora…

    No meu lugar, caso continuasse na Rico, você manteria ou venderia essas cotas?

    Abraços!

    • Guilherme 9 de fevereiro de 2015 at 14:39 #

      Oi Rosana, obrigado!

      Respondendo à sua indagação: eu manteria as cotas, pois não vale a pena vendê-las somente em razão da cobrança da taxa de custódia na Rico.

      O ideal, nesse caso, é transferir a custódia dessas cotas para uma corretora que te isente da taxa de custódia mesmo que você não faça nenhuma operação mensal.

      Eu não sei se há alguma corretora que se encaixe nessas condições.

      Há corretoras que isentam da taxa de custódia se o investidor fizer ao menos uma operação por mês comprando/vendendo ações, como é o caso da Socopa.

      Se eu encontrar alguma corretora com esse perfil, te aviso.

      Abç!

      • Rosana 9 de fevereiro de 2015 at 16:25 #

        Agradeço por sua resposta, mais uma vez você me ajudou muito, Guilherme! 🙂

        Enviei e-mails para 3 corretoras para me certificar se os valores da taxa de custódia são realmente os vigentes e também para verificar o tempo de resposta.
        Demoras longas muitas vezes significam descaso com os clientes e prováveis problemas.
        Depois compartilho aqui a minha decisão.

        Abraços,
        Rosana

        • Guilherme 9 de fevereiro de 2015 at 16:57 #

          Legal, Rosana, vamos aguardar as respostas das corretoras, bem como sua decisão, que certamente será bem embasada! 😀

          Abç!

          • Henrique 17 de fevereiro de 2015 at 21:46 #

            Olá, Rosana e Guilherme.

            Eu tenho operado pela Socopa, onde existem as seguintes condições:
            – isenção de taxa de custódia se for feita pelo menos uma operação de compra/venda de ações/ETFs no mês;
            – isenção de corretagem para compra/venda de FIIs.

            No caso, a corretagem para ações/ETFs, no lote padrão ou no fracionário, é de R$ 7,00. A custódia não sei quanto é, pois nunca paguei 🙂

            []s
            Henrique

            • Guilherme 17 de fevereiro de 2015 at 22:09 #

              Obrigado pelas informações, Henrique!

              Abç

  2. William Nunes Pinheiro 9 de fevereiro de 2015 at 15:30 #

    Olá pessoal!

    Fantástico! Não entendi como funciona o rendimento dos aluguéis, mas isso muito me interessou, vou ler os links relacionados na matéria para entender.

    Já tenho meu colchão formado e bem investido em LTN 010118.

    Depois de ler bastante, retirei todo o montante que de uma PGBL, estava com taxas de carregamento de 5% e de administração de 1,5%, considerei que não era um bom negócio continuar com este “investimento”.

    Resgatei R$15.800,00.

    Estou agora estudando quais ativos vou aplicar este valor, de qual será a melhor diversificação a fazer. Tenho inúmeras dúvidas, diante deste cenário de incertezas, inicialmente deixei da seguinte maneira:

    30% – LCI de 180 dias a 96% do CDI
    50% – CDI de 181 dias a 110% do CDI
    20% – Poupança – Para resgate rápido.

    Este investimento é temporário, acredito que estes 6 meses sejam suficientes para que eu possa tomar uma melhor decisão de investimento.
    ======================

    Fora isso, nos casamos (sem fazer festança ou aluguel de roupas caras, somente um churrasco no sítio da família) e minha esposa é uma fantástica malabarista de finanças do lar.

    Com meus conhecimentos de TI, ajudei ela a colocar em prática um grande sonho, que é ter seu próprio negócio, fez acordo, saiu do emprego de vendedora de roupas (liberdadeeee!!!!), investiu todo o valor recebido em seu sonho, ela é artesã e hoje tem seu site para vender seus produtos, que vem crescendo a cada mês, me atrevo aqui a pedir um espacinho para o merchan da loja dela: http://www.spinelliacessorios.com.br

    Melhoramos nossa capacidade de economizar, gira em torno de R$1000,00 a R$2000,00 , este valor varia de acordo com o faturamento da loja dela e meus bicos, antes era de R$600,00.

    E finalmente, fiz meu melhor investimento, estudei para passar em uma FATEC, e hoje estudo GTI em uma entidade de referência, pagando somente R$50,00 que é o transporte.

    No mais, estamos cada vez mais felizes com o rumo que demos as nossas vidas, não deixamos o tal destino decidir qual seria nosso rumo.

    Agora é estudar para ver onde vou investir o valor que vai se acumular nos 5 meses restante dos investimentos citados acima.

    Abraço!

    • Guilherme 9 de fevereiro de 2015 at 17:11 #

      Olá William!

      Fantástico o seu depoimento! Tanto na parte de investimentos, quanto na parte de organização financeira pessoal, você e sua esposa estão de parabéns!

      Disciplina e metas claras são fundamentais para lidar bem com o dinheiro no dia-a-dia, e vocês estão conduzindo muito bem os planos até aqui. O investimento em qualidade de educação também é fundamental, assim como a corajosa decisão de sua esposa de migrar para o empreededorismo!

      Sobre a quantia do PGBL, está bem distribuída, ao meu ver.

      Ainda dentro da renda fixa, considera também a possibilidade de destinar parcela das sobras de dinheiro para Tesouro IPCA, uma vez que estão com ótimas taxas, acima de 6% a.a. + inflação.

      É um investimento seguro e que pode dar uma acréscimo de rentabilidade ao total da carteira.

      Abç!

    • Iniciante Amador 14 de fevereiro de 2015 at 20:40 #

      William, onde você conseguiu LCI de 180 dias a 96% do CDI e CDI de 181 dias a 110% do CDI?

      A Caixa, p. ex., que muitos dizem remunerar bem sua LCI, paga 91,96 do CDI e mesmo assim para valores maiores e com maior prazo de carência.

      Estou com um valor razoável (entre 100 e 150K) para investir em renda fixa (o investimento diversificado em variável já está sendo feito) mas ainda não sei onde. Se esses seus percentuais estiverem certos, pode ser uma opção.

      Guilherme e demais colegas leitores do blog, fiquem à vontade para opinar também.

      Que bom o retorno dos posts sobre investimentos propriamente ditos. Parabéns!

      • Guilherme 15 de fevereiro de 2015 at 9:39 #

        Olá Iniciante!

        Aproveite para investir parcela dessa quantia em Tesouro IPCA (de 20% a 50%), que está pagando taxas acima de 6% a.a. + inflação.

        Abç!

        • Iniciante Amador 15 de fevereiro de 2015 at 9:50 #

          Guilherme, como meu nome diz, sou iniciante. Perguntas:

          – quais os melhores posts, aqui ou em outros blogs, sobre tesouro direto?

          – quais as melhores corretoras para quem não pensa em mexer muito no dinheiro?

          Meu perfil, para ajudar nas respostas, é o de quem não precisa do dinheiro (ou seja, tenho carência para dar) mas quer boa rentabilidade. Além disso, tenho condições de fazer aportes entre 30-50K a cada 2-3 meses.

          • Guilherme 15 de fevereiro de 2015 at 10:22 #

            Oi I.A.

            Vá até essa página http://www.valoresreais.com/arquivos/ e dê um CTRL + F (procurar), digitando “Tesouro Direto”. Assim você terá acesso a todos os posts do blog sobre o Tesouro.

            As melhores corretoras são aquelas em que você paga menos tarifas e taxas. Nesse link: http://www.bussoladoinvestidor.com.br/guia_corretoras/ há um guia bem interessante para começar.

            Você também pode consultar os posts sobre corretoras aqui no blog, naquela página de arquivos, dando uma busca por “corretoras”.

            Abç!

      • William Nunes Pinheiro 15 de fevereiro de 2015 at 10:11 #

        Na Easyinvest tem estes rendimentos.

  3. Max 9 de fevereiro de 2015 at 17:17 #

    Parabéns pelo post. muito legal. Também tenho esse FII e realmente ele é excelente!

    • Guilherme 9 de fevereiro de 2015 at 18:23 #

      Obrigado, Max!

      E legal que sejamos sócios do PQDP11!

      Abç!

  4. Murilo 9 de fevereiro de 2015 at 18:16 #

    Otimo post! Invisto em FIIs desde 2012 e especificamente no PQDP desde 2014, apos me decepcionar com o HGBS.
    Para quem pensa em carregar as cotas por muitos anos (no meu caso 20 anos), essas quedas, como vc citou, sao otimas oportunidades de compras!! Só investidores frios e com disciplina observam esses pontos de entrada!!
    Fiquei novamente feliz em ver que o meu post ainda é lembrado por vc!! Vida longa a este excelente blog!!

    • Guilherme 9 de fevereiro de 2015 at 18:25 #

      Olá Murilo, obrigado!

      Realmente, disciplina é tudo quando o assunto é manter o investimento a longo prazo. E as quedas que o mercado proporciona oferecem sem dúvida ótimos pontos de entrada para quem pensa em adquirir ativos bons a preços mais baratos.

      Seu post faz sucesso até hoje, e sempre o recordo no Twitter para novos leitores!

      Abç!

  5. Angelo Manosso 9 de fevereiro de 2015 at 18:44 #

    Boa noite Guilherme! Pergunta de leigo: Com a possível perda do benefício fiscal das LCIs/LCAs, há a possibilidade de “respingar ” nos FIIs e esses serem tributados de IR?

    Abraços e parabéns pela qualidade dos posts

    • Guilherme 9 de fevereiro de 2015 at 18:48 #

      Boa noite Angelo!

      A possibilidade existe, mas é remota, uma vez que o mercado de FIIs é bastante restrito para ter algum efeito positivo para aumentar a arrecadação fiscal.

      Abç!

  6. Investidor Defensivo 9 de fevereiro de 2015 at 22:45 #

    Guilherme,

    Ignorando a valorização do imóvel e focando apenas nos aluguéis.

    Considerando apenas os aluguéis, o crescimento de 2010 a 2013
    foi de 9,77/8,32 = 17,42%.

    E considerando que o IPCA desde período jan de 2010 a dez de 2013 foi de 26,43%
    https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPorIndice.do?method=corrigirPorIndice

    Eu não ficaria satisfeito com o resultado dos alugueis.
    Isto pensando se eu estivesse na fase de viver de renda através dos FIIs.

    Eu deveria obter um reajuste de aluguel que pelo menos igual ao IPCA.

    Não entendi pq vc ficou satisfeito com este resultado.Eu perdi algum detalhe?

    Abs!

    • Guilherme 10 de fevereiro de 2015 at 13:56 #

      Olá ID!

      Em relação ao valor dos aluguéis, tomando como parâmetro a inflação, eu fiquei satisfeito com o resultado por dois motivos principais.

      Primeiro, porque parcela da renda passiva foi reaplicada em títulos do Tesouro (NTN-B P 2035), que, no começo de 2010, valiam cerca de R$ 410, e hoje, valem R$ 727. Ou seja, houve uma valorização da ordem de 80% da reaplicação financeira, superando, por larga margem, o próprio IPCA, sem considerar a valorização dos rendimentos em si.

      E, segundo, por meu índice pessoal de inflação foi menor que os 26,43% do IPCA, conseguindo baixar praticamente todas as despesas pessoais relevantes. Por exemplo, a conta da Internet 3G caiu de R$ 99 para R$ 49,50; os custos de tarifas bancárias caíram de R$ 49 para zero; e assim por diante.

      Mas a sua observação continua super relevante: é preciso fatorar os rendimentos pela inflação, para verificar se há ganhos ou perdas reais.

      Abç!

      • Mário 10 de fevereiro de 2015 at 20:03 #

        Guilherme,

        Você já escreveu ou pretende escrever algo sobre como calcular rendimentos reais e etc? Me sinto tão incipiente nessa parte de cálculo financeiros. Dá até um certo desespero. haha

        • Guilherme 11 de fevereiro de 2015 at 7:51 #

          Oi Mário, eu pretendo escrever sim! Aguarde que seu desespero será eliminado….rsrs!

          Abç!

      • Investidor Defensivo 10 de fevereiro de 2015 at 22:53 #

        Guilherme,

        Não estou querendo ser chato, só estou querendo expor meu ponto de vista.
        Focando na questão de viver de renda com FIIs, a questão de utilizar o aluguel para reinvestir não entra no caso.

        Quanto a questão do índice pessoal, até pouco tempo atrás concordava com vc. Estava tranquilo e feliz tendo uma inflação menor o IPCA. Fiz até um post sobre isso.
        http://investidordefensivo.blogspot.com.br/2012/05/calcule-sua-inflacao-pessoal.html

        Hoje eu nem concordo com meu próprio post.

        O que me atormenta hoje é a questão dos grandes gastos do orçamento e que praticamente não conseguimos reduzir muito e nem ficar sem, como Planos de Saúde.
        Vou resumir. Não adianta muito cortar pequenos gastos e a família ter a necessidade de pagar 3 bons planos de saúde cujo a inflação dos planos de saúde passa dos 10%, por exemplo. Se os planos comprometem grande parte do orçamento, ao longo dos anos, a sua inflação pessoal tenderá a ser de 10%. Isto é muito preocupante!

        Vou parar por aqui… Quando eu fizer um post sobre o assunto te aviso! 🙂

        Abs!

        • Guilherme 11 de fevereiro de 2015 at 8:03 #

          Oi ID!

          Eu concordo com suas discordâncias!

          Principalmente na parte dos grandes gastos, fiz até um post sobre isso!

          Veja => http://www.valoresreais.com/2012/01/09/mapeie-suas-10-maiores-despesas-anuais-e-trate-de-reduzi-las/

          Focando exclusivamente nos FIIs como meios geradores de renda passiva substituta da renda ativa, mesmo assim o PQDP11 seria um meio adequado, uma vez que, nos meus cálculos do custo de vida, houve perfeita adequação da inflação pessoal.

          Ou seja, os custos subiram menos do que a valorização dos aluguéis, mesmo – e isso é importante frisar – em relação aos grandes gastos.

          Vou focar nos planos de saúde, que é o exemplo que você mencionou, e que de fato impactam profundamente o orçamento doméstico. O que eu fiz foi trocar um plano pessoa física e colocar em seu lugar um plano pessoa jurídica. Os custos tiveram uma redução média de 8%, mesmo considerando os reajustes anuais dos planos.

          Gastos com gadgets e eletrônicos em geral também tiveram uma redução drástica. Hoje, me contento com aparelhos mais simples, como WindowsPhone, e dispenso Internet 3G e 4G na maioria dos usos. Com isso, os custos com conectividade também diminuíram.

          Em relação ao item “transporte”, também houve deflação. Tenho usado o carro somente para o essencial, táxi uso menos hoje do que há 4 anos, e procuro fazer mais as coisas a pé, e concentrar as atividades que dependem de carro num dia único, para ganhar tempo também (além de economizar com combustível).

          Meu mais recente ataque aos grandes gastos de orçamento doméstico está se concentrado no item “mercados”, pois sabemos que a inflação chega forte nos itens básicos de alimentação e consumo de casa. Tenho conseguido diminuir os custos com compra de proteína animal e hortifrutis, comprando direto do produtor e em casas especializadas e menores, ao invés de grandes hipermercados. Deflação aqui também!

          Enfim, meu amigo, essa discussão é, sim, bastante proveitosa, e estou expondo aqui que, no meu caso pessoal, considerando os grandes itens de gastos no orçamento doméstico (transporte, comunicações, mercados, seguros e assistências, viagens, eletro-eletrônicos, e roupas), não só estou conseguindo gastar num ritmo menor do que a inflação, como também, na maioria dos itens, gastar menos em valores absolutos. Deflação!

          Ansioso pelo seu artigo! 😀

          Abç!

          • Investidor Defensivo 11 de fevereiro de 2015 at 22:12 #

            Guilherme,

            Transporte, viagens, eletrônicos e roupas, conseguimos cortar.
            Mas planos de saúde não conseguimos ficar sem. Vc fez uma ótima estratégia trocando para um plano de pessoa jurídica e reduzindo o custo. Mas não sei se vc irá conseguir manter uma deflação nos planos de saúde ao longo de anos seguidos, 10, 20 anos. E imagina vc pagando plano de saúde para vc, sua mulher e um filho. A única solução que vejo no caso de renda com alugueis de FIIs é termos um rendimento com os investimentos no mínimo igual a taxa aumento dos planos de saúde.
            A gente discute mais quando fizer meu post. rs

            Abs!

            • Guilherme 12 de fevereiro de 2015 at 13:11 #

              ID, conheço muitas pessoas que não têm plano de saúde por opção. O argumento que elas utilizam é o seguinte: têm uma saúde excelente, fazem poucos exames de saúde por ano, o que acaba compensando mais pagar consultas particulares esporádicas e exames laboratoriais de rotina do que pagar um valor fixo mensal.

              Se houver alguma emergência, dizem elas, o dinheiro da reserva de emergência serve para custear despesas extras. E, se problemas de saúde ocorrerem em viagens, os gastos são cobertos por planos de seguros de viagens com coberturas completas.

              Outra alternativa é migrar de um plano com internação em apartamento por um plano ambulatorial.

              Se, no seu caso particular, os planos de saúde estão comendo uma fatia relevante de seu orçamento doméstico – e ao que tudo indica estão, já que você resolveu concentrar seus argumentos em todas as suas respostas em torno unicamente desse item de despesas – é preciso pensar em alternativas mais seguras para cobrir esse tipo de gasto.

              Fundos imobiliários são renda variável com rendimentos em boa parte dos casos inconstantes, então, não teriam muita serventia.

              No seu caso específico, e considerando o “tamanho do problema” que o item “plano de saúde” compromete no seu orçamento familiar, a melhor saída que vejo é optar por realizar investimentos atrelados a índices de preços, que lhe deem um “x” % de proteção real contra a inflação.

              Nesse caso, as NTN-Bs teriam uma serventia bem melhor, já que, além de cobrir todos os custos inflacionários do IPCA, ainda garante um juro real em torno de 4 a 4,5% a.a. já descontado o IR e taxas de custódia.

              O debate, de qualquer forma, está bem interessante! E aguardo seu post! rsrssrs

              Abç!

  7. Leonardo 10 de fevereiro de 2015 at 7:24 #

    Muito bacana…. Pena que não houve nenhum comentário (compartilhar) aplicações de sucesso… Faltou outras experiências dos leitores.

    • Guilherme 10 de fevereiro de 2015 at 13:57 #

      Oi Leonardo, obrigado! Vamos ver se outros leitores relatam experiências de sucesso em renda variável!

      Abç!

  8. Mário 10 de fevereiro de 2015 at 19:58 #

    Olá Guilherme,

    Seu trabalho é maravilhoso. Tem sido um prazer imenso ler seus excelentes textos. Estou aprendendo muito com eles! Parabéns!

    Tenho 26 anos e estou engatinhando nesse negócio de finanças pessoais. Faz só uns dois meses que comecei a ler sobre o assunto. Estou conhecendo um mundo completamente novo. É como sair da matrix. rs

    Bom, os resultados tem sido ótimos e incrivelmente rápidos. Agora eu sei para onde vai cada centavo que sai da minha carteira, e todos os gastos de casa seguem um orçamento mensal. Com isso, eu e minha esposa cortamos ou reduzimos gastos desnecessários e conseguimos pagar o IPVA de 2015 à vista! Planejando, conseguimos fazer mais coisas com muito menos dinheiro, e fica a sensação de que nossa renda aumentou!

    O próximo passo é aumentar as economias, criando uma reserva de emergência, para começar a investir. A primeira opção é tesouro direto, pra fugir logo da poupança. Depois, pretendo diversificar um pouco mais. É animador! E mal posso esperar para ver meus investimentos crescendo…

    • Guilherme 11 de fevereiro de 2015 at 8:04 #

      Olá Mário, espetacular sua evolução nas finanças pessoais, parabéns!

      Realmente, começar a educação financeira é como sair da matrix….rsrs….e descobrir as infinitas possibilidades de uma vida melhor e com mais qualidade. É assumir o controle da própria vida, e isso é muito bom!

      Continue firme nas suas metas, que com certeza você irá atingi-las!

      Abç e obrigado!

  9. Raphael Otávio 11 de fevereiro de 2015 at 10:03 #

    Olá Guilherme, acompanho o blog há anos sem me manifestar,
    Meus parabéns pelo blog, é ótimo
    Quanto aos FIIs, o q me preocupa é q as cotas em regra tem se valorizado abaixo da inflação e os rendimentos não acompanham o IGPM. O rendimento é bom comparado com o capital investido, mas no longo prazo se a cota não acompanhar a inflação esse rendimento maior pode não compensar a perda de capital. A isenção de IR é um ótimo argumento para investir, mas tenho dúvidas se será mantida pelo governo, pois já circulam boatos de retrocessos nessa área. Talvez outros investimentos tb isentos mas com taxas pré ou pós fixadas sejam melhores, mas a isenção tb pode não permanecer por muito tempo. Abraço e parabéns novamente

    • Guilherme 11 de fevereiro de 2015 at 17:06 #

      Obrigado, Raphael!

      Você tem razão quanto às suas preocupações sobre os fundos imobiliários, até porque muitos deles começaram a apresentar problemas de vacância e/ou inadimplência de inquilinos – vide os casos do EDGA11 e PRSV11.

      Como eu sempre prego aqui no blog, a saída é diversificar, não apostando todas as fichas numa só classe de ativos, justamente para minimizar os riscos.

      Dentro do atual cenário, vejo como atrativas as taxas que as NTN-Bs do TD estão pagando, todas acima de 6% a.a. + inflação, além, é claro, das taxas praticadas em algumas LCAs/LCIs de bancos médios e pequenos, onde se consegue obter com alguma folga rendimentos líquidos superiores aos índices inflacionários oficiais.

      Abç!

  10. Rayan Ibiapina 11 de fevereiro de 2015 at 19:17 #

    Grande Guilherme. Parabéns pelo artigo.
    Já faz um bom tempo que ando namorando investir os FII. Mas ainda estou meio travado e acredito que isso seja por duas razões principais:
    – Acredito que ainda não tenho capital suficiente para investir, e
    – Apesar de já ter lido um bocado sobre assunto, ainda não sei por onde começar (me refiro ao segundo passo, sendo que o primeiro é a conta na corretora).

    Já salvei aqui alguns artigos daqui do blog sobre FII e pretendo estudar mais sobre assunto. Se tiver algum conteúdo a recomendar, ficaria grato em consumi-lo. Grande abraço.

    • Guilherme 11 de fevereiro de 2015 at 20:51 #

      Olá Rayan, obrigado!

      Sobre suas dúvidas, vamos lá:

      Em relação ao capital, teoricamente é possível investir comprando cotas a partir de R$ 50 a R$ 100. Contudo, como os rendimentos mensais acompanham proporcionalmente o valor das cotas, na faixa de 0,6% a 1%, isso significa que, se você comprar, digamos, R$ 1.000,00 em cotas de 2 ou 3 fundos com yield mensal médio de 0,8%, terá, a cada mês, em torno de R$ 8 de aluguéis, o que pode não compensar se a corretora em que investir cobrar taxa de custódia fixa.

      Nesse caso, dê preferência para corretoras que isentem a cobrança de custódia caso você faça ao menos 1 operação mensal.

      O ideal é montar um carteira de fundos imobiliários aos poucos, até como forma de se envolver com mais atenção ao tema, e estudar melhor os diversos fundos que existem no mercado.

      Sobre os fundos imobiliários que existem no mercado, recomendo uma série de artigos escrito no Pensamentos Financeiros: http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/11/fii-meu-ranking-atualizado-e-alguns.html bem como, para estudar a fundo cada FII individual, o blog do Tetzner: https://tetzner.wordpress.com/

      São duas ótimas fontes de informação, com conteúdo crítico sobre esse mercado.

      Abç!

  11. Beta 12 de fevereiro de 2015 at 12:55 #

    Eu achei que tb foi um ótimo investimento!
    Somando o valor da cota de hoje + alugueis recebidos o valor chega em:1758,87

    O que segundo minhas contas seria o mesmo que uma aplicação de 12% ao ano.

    Considerando que neste período de 2010 a 2015 tivemos pelo menos 2 anos de juros baxissimos, seria impossível conseguir chegar próximo deste valor com os juros que foram vendidos nesta epoca.

    Parabens pelo investimento!

    bjs,
    beta

    • Guilherme 12 de fevereiro de 2015 at 13:12 #

      Excelentes observações, Beta!

      Realmente, somando os juros dos aluguéis + a valorização da cota, o investimento bateu com larga margem de folga o CDI.

      Obrigado!

      Abç!

  12. 13 de fevereiro de 2015 at 5:31 #

    V.T.,
    Já saiu a primeira parcial da pesquisa “Melhores Investimentos em Ações, FIIs e Renda Fixa para os Próximos 4 Anos”
    Se você já está participando favor conferir os dados. Se não ainda pode participar, só deixar lá sua opinião.
    Muito obrigado e um ótimo feriado!
    http://blogdouo.blogspot.com.br/2015/02/melhores-investimentos-em-acoes-fiis-e.html

  13. Maria de Assuncao 19 de abril de 2015 at 11:23 #

    Ola Guilherme, sempre que posso dou uma olhada nos seus posts e aprendo muita coisa aqui tanto pra vida financeira como pra vida cotidiana tambem. Parabens!
    Portanto, tenho muitas duvidas em que investir, isso eh muito complicado, mas enfim preciso buscar conhecimento no assunto.

    Eu e meu marido (somos cinquentoes ) acumulamos um pequeno patrimonio ao longo dos anos de trabalho e como tenho lido muito aqui sobre diversificacao de investimentos, fui nessa onda. Como nao tenho um conhecimento solido como voce e outros internautas, fiquei com muitas duvidas mas cedi aos argumentos de uma corretora ai de SP e investi num pool hoteleiro, no caso , o IBIS Ibirapuera, que sera inaugurado em setembro de 2017. Como as taxas de financiamento estavam altas e ainda tinha o indexador do INCC no financiamento e eu tinha essa reserva em CDB no banco, resolvi efetuar o pagamento a vista, 443.000,00.

    Com sua vasta experienca em financas pessoais , gostaria de ouvir sua opiniao e de outros leitores tambem sobre esse tipo de investimento , em particular os que ja investiram nessa modalidade ( procurei no blog e nao achei ).

    Enfim minhas duvidas principais sao:

    Sera que a valorizacao do imovel acompanhara pelo menos os indices mais conservadores de um outro investimento?

    E sobre a liquidez, sera que posso ficar tranquila que no caso de querer ou precisar vender nao terei dificuldades em encontrar comprador?

    Tambem sobre a rentabilidade, sera que acompanha tambem os indices mais conservadores de um outro tipo de investimento?

    Desde ja agradeco.

    • Guilherme 19 de abril de 2015 at 12:13 #

      Olá Maria, inicialmente, agradeço suas gentis palavras, especialmente pelo fato de vocês aprenderem bastante por aqui.

      Quanto às suas dúvidas sobre esse investimento, vamos lá.

      É bastante positivo o fato de você ter comprado o imóvel à vista, sem pagar juros de financiamento. Seu imóvel já está incorporado ao seu patrimônio, embora seja lançado somente daqui a 2 anos.

      Por outro lado, o mercado de imóveis já está começando uma curva de desaquecimento, após vários anos de alta. Isso pode significar uma valorização menor do que a que vinha ocorrendo nos últimos anos.

      Os hotéis da rede Ibis costuma ter taxas de ocupação bastante altas, então, em princípio, você não teria dificuldades em revendê-lo, mas a questão é que o momento no mercado imobiliário não está muito favorável para vendedores, então, é possível que haja, sim, dificuldades em encontrar comprador, a depender do preço que você oferecer.

      Normalmente, os imóveis se valorizam mais que a renda fixa, e menos que as ações, contudo, no cenário atual, é possível que haja uma equivalência entre os imóveis e a renda fixa.

      Continue acompanhando os preços que o mercado vem praticando.

      Bons investimentos e sucesso!

      Guilherme

  14. Diogo 12 de janeiro de 2018 at 10:04 #

    Hoje este fundo está a R$ 3.161,00
    Excelente post e excelente escolha. Hoje eu fico com pé atrás de entrar em um fundo que está tão valorizado.

    • Guilherme 12 de janeiro de 2018 at 14:52 #

      Obrigado, Diogo!

      De fato, o desempenho do fundo foi espetacular no ano de 2017, com valorização extraordinária de 59%, o melhor desempenho dentre os fundos imobiliários, o que é reflexo dos fundamentos do shopping, cujas receitas apresentaram excelente evolução.

      Quanto ao ponto de entrada, concordo com você, não é uma ideia boa entrar no pico da valorização. Aliás, os fundos imobiliários em geral se valorizaram bastante no ano de 2017, o que torna menos atrativo esse tipo de investimento.

      Em matéria de investimentos, é preciso muita paciência para as teses colherem seus melhores frutos. No caso do PQDP11, por exemplo, foram necessários 7 anos para que o fundo produzisse esse impressionante resultado.

      Abraços!

Trackbacks/Pingbacks

  1. FUNDO DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS PQDP11 | Blog do Dr. Carreira - 25 de outubro de 2015

    […] Usando gráfico de longo prazo posso sim ver possibilidades de viradas mais forte e alavancar minha saída em topo voltando no fundo com mais cotas. A estratégia maior sempre será de ter mais cotas a não ser que este fundo tenha uma má gestão e isto os gráficos vão mostrar. Para entender mais clique aqui. […]

Deixe uma resposta

Powered by WordPress. Designed by Woo Themes